상하이방

상하이의 집값이 크게 오르며 가격이 상대적으로 낮은 외환선이 많은 사람들이 그나마 선택할 수 있는 지역이었으나, 최근에는 외환선 인근 부동산의 위험수위도 높아가고 있는 실정이다.

바오산 꾸춘(宝山顾村), 쑹장 지우팅(松江九亭), 자딩 장차오(嘉定江桥) 등 지역은 외환선 지역 중에서도 가장 많은 선호를 받는 곳들로, 이런 곳들의 집값은 이미 ㎡당 1만4천~1만5천으로 가격이 크게 올랐다.

전문가들은 각종 요인에 의해 외환선 부동산시장이 ‘버블’에 이르렀다고 경고했다. 이들이 말하는 3대 리스크는 다음과 같다.

1. ‘품귀현상’이 사라지다
정부가 토지양도를 확대하고 있는데다 이 중 80%이상의 주택용지가 외환선 이외에 편중돼있다. 뿐만 아니라 대량의 경제적용방(서민주택)이 수년내에 건설될 예정으로, 외환선 분양주택들이 소평형대의 아파트 위주로 개발하고 있는 것을 감안하면 서로 비슷한 특징을 갖고 있어 경쟁력이 크게 떨어지게 된다.

또한 서민주택 공급이 증가하면 외환지역 분양아프트 가격도 따라서 하락할 가능성도 있다. 비록 외환선 전체가 이런 리스크에 노출 됐다고 할수는 없으나 시중심지역보다 큰 위험부담을 안고 있는 것은 사실이다.

2.  가격상승 잠재력의 불확실성
외환지역 아파트는 상대적으로 저렴한 가격, 즉 시중심의 약 1/3정도에 불과하다는 것이 가장 큰 장점이다. 모든 구매자들은 향후 가격이 상승할 ‘잠재력’을 염두에 두고 주택을 구매한다.

그러나 전문가들은 이러한 ‘잠재력’에도 불확실성이 존재한다는 점에 유의해야 한다고 말한다. 대부분 구매자들은 정부의 발전계획에 따라 움직이는데, 이러한 정부계획도 때로는 아주 긴 시일이 걸리거나 혹은 떠도는 소문에 불과한 경우가 있다. 또한, 모든 외환지역이 모두 발전가능성이 있는 것도 아니다. 교통이나, 상업, 인구의 유입 등이 외환선 지역의 발전을 좌우하는 요소들이다.

3. 가격하락은 가장 먼저 시작돼
일단 집값이 떨어지기 시작하면 가장 민감하게 반응하는 곳이 외환이외의 지역들이다. 정부의 정책조정으로 올해 집값의 상승속도, 상승율은 2007년을 넘어서지 못할 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 또 향후 2~3개월 집값은 여전히 소폭 상승하다가 연말 혹은 내년 초에 이르러 주춤하거나 심지어 소폭 하락할 것으로 예측되고 있다.

시장조정이 시작되면 가치보존 능력이 떨어지는 외환이외 지역 집값이 먼저 하락하게 되고, 시중심 지역에 비해 먼저 고배를 마시게 될것은 불보듯 뻔하다. 향후 정부의 부동산시장에 대한 정책조정이 예상되고 있는 가운데, 외환선 부동산이 가장 먼저 직격탄을 맞는 일이 되풀이될 가능성이 크다.

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