상하이∙베이징, 주택구매 문턱 낮췄다… 첫 납입금 비율 인하, 일반주택 기준 조정

[2023-12-15, 12:24:04]
납입금 비율 첫 주택 35%→30% 두 번째 주택 50%로 인하
대출금리 첫 주택 4.55%→4.1%, 두 번째 주택 5.25%→4.5%

중국에서 주택 구매 문턱이 가장 높은 곳으로 꼽히는 상하이와 베이징이 지난 9월 초 ‘인방불인대(认房不认贷, 과거 대출 이력과 상관없이 현 무주택자에게 첫 주택담보대출 혜택을 주는 것)’ 정책을 시행한 데 이어 추가 주택 구매 완화 정책을 14일 동시 발표했다. 

14일 재신망(财新网)에 따르면, 상하이와 베이징은 14일 밤 첫 납입금 비율 인하, 일반 주택(普通住宅) 인정 기준 조정 등을 포함한 주택 구매 완화 정책을 발표했다.

베이징, 상하이, 선전 세 도시는 중국 1선 도시 가운데 부동산 구매 및 대출 제한 정책이 가장 엄격한 곳으로 정책 조정에 가장 신중한 태도를 보이는 도시로 꼽힌다. 이 때문에 업계에서 베이징, 상하이의 정책 조정은 부동산 정책 전반의 풍항계로 여겨진다.

이번 신규 정책으로 상하이와 베이징은 지난 10년간 적용해 온 일반 주택의 인정 기준을 조정하고 일반∙비일반 주택 기준과 상관 없이 첫 납입금 비율을 일제히 인하했다.

구체적으로 보면, 상하이의 첫 주택에 대한 첫 납입금 비율은 종전 35%에서 30%로, 두 번째 주택은 종전 일반 주택 50%, 비일반 주택 70%에서 주택 기준과 상관없이 일제히 50%로 인하됐다. 

베이징의 경우, 첫 주택에 대한 첫 납입금 비율은 종전 일반 주택 35%, 비일반 주택 40%에서 일제히 30%로 인하됐고 두 번째 주택은 종전 일반 주택 60%, 비일반 주택 80%에서 도시 6개 구(区) 60%, 나머지 구 40%로 하향 조정됐다.

이 밖에 베이징은 일반 주택의 총 가격 조건을 폐지하고 면적 조건을 종전 140㎡에서 144㎡로 상향 조정했으며 5환 순환도로(五环) 이내, 5~6환 순환도로 및 6환 순환도로 외부의 단가 상한선을 대폭 상향 조정했다. 

상하이도 베이징 정책과 마찬가지로 일반 주택의 총 가격 조건을 폐지하고 면적 조건을 종전 140㎡에서 144㎡로 상향 조정했다.

이에 앞서 두 도시는 첫 납입금 비율을 주택 인정 기준에 따라 다르게 책정했다. 이는 부동산 규제 방편 중 하나로 지난 2005년부터 상하이와 베이징은 총 가격과 면적 기준에 따라 ‘일반 주택’과 ‘비일반 주택’으로 구분해 각기 다른 주택 구매 정책을 적용해 왔다. 

일반 주택의 첫 납입금과 거래세 등을 비일반 주택보다 더 낮게 책정해 정책적 혜택을 제공한 것이다.

이번 주택 기준 조정으로 주택 구매자들의 거래세가 대폭 줄어들 것으로 기대된다. 베이징의 경우, 2년 이상의 일반 주택에는 부가가치세를 면제했으나 비일반 주택은 차액의 5%의 부가가치세를 부과했다. 정책 조정 후, 종전 비일반 주택이 일반 주택으로 전환되면 부가가치세를 내지 않아도 된다.

용적률과 면적을 제외한 베이징의 종전 일반 주택 인정 기준은 5환 순환도로 내 1㎡당 3만 9600위안 또는 총 가격 468만 위안 미만, 5~6환 순환도로 사이 1㎡당 3만 1680위안 또는 총 가격 374만 위안 미만, 6환 순환도로 바깥 1㎡당 2만 3760위안 또는 총 가격 280만 8000위안이었다.

이는 10년 전 책정된 기준으로 현 부동산 시세와 차이가 있다는 것이 업계 보편적인 의견이었다. 실제로 현재 5환 순환도로 내 주택 가운데 1㎡당 3만 9600위안을 넘어서는 일반 주택이 크게 늘었고 5환 순환도로 외 주택 가격도 사실상 평균 2배 가까이 올랐다. 중즈(中指)연구원 데이터에 따르면, 올해 베이징 5환 순환도로 내 신규 주택 거래 평균 가격은 이미 1㎡당 9만 1600위안까지 상승한 것으로 나타났다.

베이징시 주택건설위원회는 “베이징시의 현행 일반 주택 기준은 2014년에 발표된 것으로 현 시장의 실제 상황과 일정한 격차가 있어 시민들의 피드백이 집중됐다”고 설명했다.

이 밖에 두 도시는 주택 대출 금리 정책의 하한선을 동시에 낮췄다. 상하이는 첫 주택 대출 금리를 종전 4.55%(LPR+35%bp)에서 4.1%(LPR-10bp), 두 번째 주택은 종전 5.25%(LPR+105bp)에서 4.5%(LPR+30bp)로 낮췄다. 베이징은 첫 주택 금리를 종전 4.75%에서 최저 4.1%까지 낮아졌고 두 번째 주택의 경우, 종전 5.25%에서 4.75%까지 하향 조정됐다.

중즈연구원 시장연구팀 천원징(陈文静) 총감은 “베이징과 상하이이 주택 구매 제한 정책 외 정책을 기본적으로 한꺼번에 시행한 것은 강성 수요 및 개선형 주택 수요, 특히 두 번째 주택의 개선형 주택 수요를 촉진하는 데 도움이 될 것”이라고 분석했다.

58안쥐커(安居客)연구원 장보(张波) 원장은 “베이징과 상하이의 이번 정책 조정 후, 인방불인대, 첫 납입금 비율 인하, 일반 주택 기준 조정 세 가지 정책 도구가 모두 나오면서 오는 2024년 춘절 전 핵심 도시의 큰 부동산 정책은 더 이상 나오지 않을 것으로 예상된다”면서 “정책층은 내년 1분기 말 시장 피드백을 고려해 추가 정책을 유동적으로 조정할 것으로 보인다”고 내다봤다. 이어 “미래 가장 주목해야 할 것은 여전히 주택 구매 제한 정책의 완화로 이는 1선 도시에서 부동산 정책 효과가 가장 뚜렷하고 강력하게 나타나는 정책”이라고 설명했다.

일각에서는 향후 주택 대출 금리는 여전히 조정될 여지가 있으며 주택 대출 금리를 낮추고 첫 납입금 비율을 인하해야만 진정으로 강성 수요 주택 구매자들의 전반적인 주택 구매 비용을 낮출 수 있다고 지적했다.

이민희 기자

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