中 집값 어디까지 떨어지나… 전문가 “발전 중 정상적 과정”

[2024-09-13, 14:04:36]
3년째 이어지는 중국 부동산 침체에 시장 신뢰가 바닥을 치는 가운데 현 상황을 낙관적으로 진단한 전문가 견해를 12일 재신망(财新网)이 전했다.

중신리앙(中信里昂)증권 중국 및 홍콩 연구 책임자 양판(杨帆)은 중국 1선 도시를 제외한 전국 대부분의 3·4선 도시 실제 주택 가격이 지난 2021년 8월 이후로 40% 이상 하락했다고 지적했다. 이는 세계적으로 추격형 경제체(Catch-up Economy)의 주택 가격이 최고점에서 떨어지는 평균 폭에 근접한 수준이다.

추격형 경제체는 경제 발전 과정에서 더 발전된 국가를 모방, 학습하여 급속 성장을 이룬 국가로 한국, 일본, 중국 타이완, 브라질 등으로 대표된다.

중국 국가통계국 데이터에 따르면, 지난 7월 말까지 전국 분양주택 미판매 면적은 전년 대비 14.5% 증가한 7억 3900만 평방미터로 전월과 비슷한 수준을 유지했다. 같은 기간 1, 2, 3선 도시의 신규 주택 판매 가격은 전월 대비 하락세를 거듭하면서 하락 폭 0.5~0.7%를 기록했다. 전년 대비 하락 폭은 전반적으로 확대됐다.

양판은 “대량의 현장 조사 결과, 2021년 8월 중국 전국 집값은 최고점에 도달한 뒤 현재까지 평균 17.9% 하락한 것으로 나타났다”면서 “베이징, 상하이, 선전, 광저우 등 1선 도시를 제외한 전국 3·4선 도시의 하락 폭은 40% 이상으로 더욱 두드러졌다”고 지적했다.

이어 “통계에 따르면, 세계적으로 추격형 경제체의 평균 집값 하락 폭은 42.8%로 중국의 집값 조정 폭이 세계 평균 수준에 근접하다는 것을 알 수 있다”면서 “이는 중국의 집값 하락은 경제 발전 과정에서 나타나는 정상적인 현상이자 세계 다른 시장이 겪었던 자연스러운 조정 과정이라는 의미”라고 설명했다.

양판은 “추격형 경제체의 도시화 혜택이 빠르게 풀리면서 부동산 시장에 수요 감소, 가격 조정 등의 현상이 나타나며 이는 앞서 일본, 한국, 중국 타이완, 미국 등 여러 국가에서도 공통적으로 나타난 바 있다”면서 “이는 통상적으로 경제체의 발전 과정에서 새로운 단계로 진입하는 것을 상징하며 조정 시간은 지역마다 차이를 보일 수 있다”고 강조했다.

양판은 실례로 1991년 3월 일본 집값은 사상 최고점을 찍은 뒤 18년의 하락기 동안 집값이 45% 하락했고 한국의 집값 하락은 약 10년에 걸쳐 최고점에서 50% 이상 떨어졌다고 강조했다. 이에 비하면 중국의 집값 하락 주기는 3년에 17.9%로 상대적으로 짧다는 것이 양판의 분석이다.

그는 중국 부동산 시장 조정 속도가 빠른 것은 중국 정부의 부동산 규제 완화 조치 덕분이라면서 실제 ‘3개의 레드라인(三条红线)’ 정책으로 시장 조정이 빠르게 진행됐다고 강조했다.

그렇다면 중국은 언제 부동산 침체에서 빠져나올 수 있을까? 양판은 일본, 한국, 미국, 브라질 등 국가의 집값 하락 시기를 바탕으로 분석해봤을 때, 집값 하락 과정에서 도시화율이 계속 상승하면 부동산 산업이 GDP에서 차지하는 비중은 여전히 증가할 것이라고 분석했다. 현재 집값 하락이 부동산 업계에 희망이 없다는 것을 의미하지는 않는다는 설명이다.

양판은 “도시화는 막을 수 없는 대세로 이 과정에서 집값이 하락해도 부동산 관련 생산 가치는 여전히 증가할 수 있다”고 지적했다. 실제 대다수 국가에서 부동산 산업이 GDP에서 차지하는 비중은 집값이 하락할 때 증가한 것으로 나타났다. 

중국의 경우, 전체 GDP에서 부동산이 차지하는 비중은 하락 주기가 시작되는 시점 7%에서 지난 2분기 5.4%까지 줄었다. 양판은 이에 대해 “세계는 이 같은 과정을 겪었기 때문에 하락은 두려운 일이 아니다”라며 “이는 산업 정리, 적자생존의 결과로 이어져 좋은 기업이 남아 개발, 운영, 산업관리를 지속해 경제에 기여할 것”이라고 낙관했다.

이 밖에 양판은 부동산 하락 주기 동안 서비스 소비는 계속 증가할 것이라고 전망했다. 그는 “일본, 한국 등 국가에서 집값이 하락할 때 총소비에서 서비스 소비가 차지하는 비중은 뚜렷하게 상승했다”면서 “중국의 경우, 2021년 집값이 최고점에 달했을 때 서비스 소비 비중이 일본, 한국이 같은 발전 단계에 있을 때보다 낮았는데 이는 중국 서비스 소비 잠재력이 아직 완전히 풀리지 않았음을 의미한다”고 분석했다.

그는 이어 “부동산 시장 침체가 일정 기간 소비 상승에 제동을 걸 수는 있지만, 소비 성장이라는 전반적인 추세를 바꿀 수는 없을 것”이라며 “집값의 급격한 하락은 경제의 급격한 위축을 초래할 수 있으나 완만한 하락은 경제의 완만한 회복을 따라갈 것”이라고 강조했다.

이민희 기자

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