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<임우칼럼>매매계약서, 이런 경우는 무효

[2007-04-24, 02:03:04] 상하이저널
매매계약서 체결, 방심 말아야 부동산매매는 부동산권리인이 구매인에게 부동산소유권를 양도하는 것이고 구매인은 소유권 획득을 위해 상응한 돈을 지불하는 것이라고 할 수 있다. 부동산매매에서 계약서 체결은 필수이나 모든 매매계약서가 다 법률적으로 유효한 것이 아니라는 점에 유의해야 한다. 그렇다면 어떤 경우에 계약서가 무효 될 수 있을까?


부동산과 토지를 별도로 양도할 경우

부동산은 토지 위에 지어진 건축물로 토지의 부속물에 속하기 때문에 분리할 수 없는 특성이 있다. 따라서 부동산소유권 매매 시 반드시 부동산이 점하고 있는 토지도 함께 양도돼야 한다. 만약 계약서에 부동산과 토지를 별도로 양도한다는 내용이 들어있다면 이 계약서는 무효하다.


부동산 명의이전 등록을 안 했을 경우

부동산소유권 명의이전 기준은 매매양측이 부동산거래중심으로 가서 명의 변경 등록을 하는 것이다. 만약 이 절차를 거치지 않았다면 구입한 주택의 소유권을 주장할 수 없게 된다.

부동산 권리인이 1명이상의 경우

부동산판매인은 반드시 부동산권리인이어야 한다. 부동산권리인이 아닌 친인척이나 기타 관련인과 체결한 매매계약서는 인정받지 못한다. 부동산권리인이 1명이상의 경우에는 반드시 모든 권리인의 동의가 필요하며 기혼자라면 반드시 배우자의 동의가 있어야 한다.


세입자가 우선구매권(优先购买权)을 주장할 경우

임대중인 부동산을 판매할 경우 반드시 세입자의 동의를 거쳐야 한다. 중국법에 따르면, 동등한 조건에서 세입자에게 부동산을 우선 구입할 수 있는 우선구매권이 있기 때문에 다른 사람과 부동산 매매계약을 하더라도 세입자가 우선구매권을 주장하고 나선다면 계약이 무효될 수 있다. 따라서 부동산 판매 3개월이전에 세입자에게 부동산판매 사실을 서면 통보하고 세입자로부터 우선구매권을 포기한다는 서면서류를 받아두어야 한다.


기업이 개인소유 부동산을 사사로이 구입할 경우

중국은 기관, 단체, 군부대, 기업 사업단체가 도시에 있는 개인소유 부동산을 구입할 수 없다고 규정됐다. 만약 특수 수요로 인해 반드시 구입해야 할 상황에는 반드시 부동산 소유지 정부의 동의를 거쳐야 한다. 그렇지 않은 경우 부동산매매 계약서는 무효가 된다.
매매 중 사기행위, 불평등 내용 포함됐을 경우
부동산매매 계약서는 매매양측이 자원 평등 원칙하에 체결한다. 따라서 일단 계약서를 체결 후 내용 변경이 불가하다. 단, 거래 과정에서 부동산의 엄중한 하자를 속이거나 사기 행위가 있은 경우에는 매매가격을 재논의 및 책정가능하며 이를 매입자가 수용할 수 없을 경우에는 계약서 무효소송을 법원에 제출할 수 있다.

부동산 불법 양도 시

<부동산관리법> 규정에 따르면 다음과 같은 부동산은 양도 할수 없다.
1. 국가의 양도(出让)방식으로 토지소유권을 획득한 부동산
2. 사법기관이나 행정기관에서 법에 따라 차압했거나 권리를 제한한 부동산
3. 법에 의해 토지소유권을 회수한 부동산
4. 공동 소유인(共有人) 명의로 된 부동산을 공동 소유인의 동의를 거치지 않고 양도할 수 없다.
5. 소유권 분쟁이 있는 부동산
6. 부동산등기권리증을 발급받지 못한 부동산
7. 법률 혹은 규정상 양도를 못하도록 된 부동산


Eris 임(中国国际房地产职业经理人)
E-mail: eris.lin@corebuilding.com.cn
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