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이런 부동산 매매계약 '무효'

[2009-03-24, 01:09:08] 상하이저널
1. 사기수단으로 부동산 매매계약서를 체결한 경우
당사자 중 한 명이 없는 사실을 꾸미거나 사실을 숨기는 등 사기수법으로 다른 당사자에게 착오적인 인식을 갖게 하여 체결한 부동산 매매계약서는 무효다.

2. 협박에 의해 부동산 매매계약서를 체결한 경우
당사자 중 한 명이 상대방의 재산, 생명, 인신 혹은 정신적인 피해 등 위협을 주어 두려움에 의해 체결한 부동산매매계약서는 무효다.

3. 타인의 위급한 상황을 틈타 부동산 매매계약서를 체결한 경우
당사자 중 한 명이 상대방이 위험과 재난에 처했을 때 그의 절박함을 이용해 상대방에 불리한 조건의 부동산매매 계약서 체결을 강요했을 때 이 부동산 매매계약서는 무효다.

4. 민사행위 무능력자와 체결한 부동산 매매계약서
민사행위 무능력자는 그의 법정대리인이 그를 대신하여 민사행위를 시행하게 된다. 따라서, 민사행위 무능력자의 부동산 매매는 모두 그의 법정대리인이 계약체결을 대리 행사하게 된다. 때문에 민사행위 무능력자와 직접 체결한 부동산 매매계약서는 무효다.

5. 민사행위 제한자가 법정대리인의 동의없이 체결한 부동산 매매계약서
민사행위 제한자는 그의 연령, 지력, 정신상태에 알맞는 민사활동만 할 수 있다. 이들과의 부동산 매매계약은 반드시 그의 법정대리인이 계약체결을 대리하거나 혹은 대리인의 동의를 거쳐야 한다. 법정대리인의 동의를 거치지 않고 민사행위 제한자와 체결한 부동산 매매계약서는 무효다.

6. 악의적으로 공모하여 체결한 부동산 매매계약서
양측 당사자가 악의적으로 공모하여 국가, 집단 혹은 타인의 권익을 해치는 부동산 매매계약서를 체결했을 경우 이는 무효다.

7. 서면 계약서를 체결하지 않았거나 혹은 부동산 매매 증거가 없을 경우
당사자 간의 구두계약만 있을 뿐 서면 계약서를 체결하지 않아 매매를 입증할만한 증거가 없는 부동산 매매 계약은 무효다.

8. 법률이 정한 거래불가 부동산에 대한 매매 계약서
하기와 같은 부동산 매매 계약서가 무효하다. 군부, 학교, 병원, 철거이전 공고 범위 내 호적동결, 저당권자의 동의를 거치지 않은 경우, 공동 소유권자의 동의를 거치지 않은 경우, 소유권에 분쟁이 있는 경우, 법원에 의해 차압 혹은 법에 의한 양도 제한, 주택용도를 임의로 개변, 현급이상 인민정부가 매각불허, 출시조건을 갖추지 못한 서민주택의 매매계약서 등이다.

9. 회사 소유의 부동산으로, 회사 법인과 주주(주식회사)의 서명이 없는 부동산 매매계약서
회사 소유의 부동산으로, 매매계약서에 회사의 법인 서명, 인감도장과 주주(주식회사의 경우)의 매각에 동의하는 공동서명이 없는 매매계약서는 무효다.

10. 우선 구매권자가 우선구매권을 포기하지 않은 부동산의 매매계약서
법률로 우선구매권자(공동재산권자 및 임대인)는 동등한 조건하에 우선 구매권리를 갖는다. 만약 우선구매권자가 부동산 구매 의향이 없을 경우 우선구매권 포기 서면문서를 작성해야 한다. 우선구매권자가 구매권을 포기하지 않은 상태에서 타인과 이루어진 부동산 매매계약은 무효다.

11. 매매양측의 어느 일방이 외국인이거나 혹은 양측 모두 외국인의 경우 공증처의 공증을 거치지 않은 부동산 매매계약서
외국인은 중국의 합법적인 자연인에 속하지 않기 때문에 그의 합법적인 신분은 국가공증기관의 확인을 거쳐야만 한다. 따라서 공증을 거치지 않은 계약서는 무효다.

12. 비자연인(非自然人)의 지사(分支机构)에서 체결한 부동산 매매계약서
비자연인(非自然人)을 계약의 주체로 할 때 주요하게 법인조직과 비법인조직이 포함된다. 법인조직은 기업법인 및 기관, 사업단위와 사회단체법인을 포함하며 비법인조직은 개인합작, 비법인기업, 비법인 공동경영기업 및 기타 비법인의 사회조직이 포함된다. 이런 계약주최는 일반적으로 모두 계약체결 능력이 있지만 법인의 부문, 예를 들어 부동산개발회사의 경영부, 판매부, 분양사무소 등은 계약의 주체가 될 수 없기때문에 계약체결 능력이 없다. 따라서 이와 체결한 부동산매매계약서는 무효다.

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