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집값 오르니 '안 팔겠다' … 흔히 보는 3가지 위약

[2009-05-12, 02:03:08] 상하이저널
부동산시장이 매도자시장으로 돌아서기 시작하면 판매자가 약속을 이행하지 않고 계약을 파기하는 현상이 자주 발생한다. 요즘도 이 같은 분쟁이 적잖게 발생한다고 한다. 부동산 매매계약 시 판매자가 계약 파기의 주요 이유 3가지를 알아보자.

▲ 공동 소유권자가 동의 하지 않아서…
A양은 최근 부동산중개소를 통해 그와 부모의 공동소유로 된 주택을 B씨에게 판매하기로 하고 계약금 2만위엔을 받았다. 그 후 A양은 부모가 반대한다는 이유로 계약을 파기, 계약금을 B씨에게 돌려주었다. B씨는 A양이 매매를 번복해 계약을 파기한 것은 계약위반이라 보고 2배의 위약금을 요구했다. 그러나 A양은 자신이 공동소유권자의 동의를 거치지 않고 받은 계약금은 무효라고 주장했다.
변호사 의견: 부동산 매매에서 공동소유권자 중 한명이 부동산매매계약을 체결했으나 기타 공동소유권자가 이를 동의하지 않을 경우 매매계약은 무효가 된다. 그러나 계약금협의(定金协议)는 부동산매매계약이 아니며 판매측이 약속에 따라 부동산매매계약을 체결하도록 담보하는 것이기 때문에 공동 소유권자 중 한 명이 계약금을 받을 권리가 있으며 동시에 계약금을 받은 후 기타 공동 소유권자를 설득해 동의를 얻어낼 의무가 있다. 따라서, 계약금을 받은 공동 소유권자는 계약금의 2배를 구매자에 물어줘야 한다.
이 같은 분쟁을 방지하기 위해서는, 해당 주택의 공동소유권자가 모두 모인 가운데 계약금협의서를 체결하고 계약금을 받아야 한다.

▲ 계약금 중 일부만 받아서…
A씨는 한 부동산중개소를 통해 주택을 구매하기로 하고 중개협의(居间协议)를 체결했다. 계약금 5만위엔 가운데서 먼저 2만위엔을 지불하기로 약정했다. 2일 후, A씨는 중개소로부터 판매자에게 2만위엔의 계약금을 전달했다는 말과 함께 3만위엔을 추가 지불하라는 통보를 받았다. 3만위엔을 갖고 중개소를 찾은 A씨는 판매자가 2만위엔의 계약금을 반환하면서 주택을 팔지 않기로 했다는 말을 전해 듣게 된다. 판매자측 이유는 '계약금 5만위엔 중 일부만 받았기 때문에 무효하다'는 것이였다.
변호사 의견: 법에 따르면, 계약금은 지불 후에야 성립된다. 약정된 계약금 5만위엔 가운데서 구매자가 2만위엔을 지불했기 때문에 '5만위엔 계약금'은 성립되지 않으나, 2만위엔은 유효하다. 즉 만약 판매자가 주택판매를 번복했을 경우 계약금으로 지불한 2만위엔의 2배의 위약금을 물어야 한다.

▲ 다운계약서는 불법이므로 협의서도 무효
C씨는 주택 구매 시 세금을 적게 내기 위해 다운계약서를 작성했다. 며칠 후 판매자는 다운계약서는 불법이므로 체결한 계약서 자체도 무효하다며 주택을 팔지 않겠다고 통보했다.
변호사 의견: 비록 다운계약서 체결은 불법이나, 계약서 자체가 무효한 것은 아니다. 다운계약서가 무효하다는 것은 주로 가격 관련 내용이 무효하다는 것이다.
예로, 100만위엔의 주택 거래 시 탈세를 목적으로 판매가격을 80만위엔으로 하고 인테리어 비용으로 20만위엔을 지불한다고 계약 후 분쟁이 발생했을 경우, '집값 80만위엔, 인테리어 비용 20만위엔'은 무효이나 거래는 '100만위엔'으로 진행시켜야 한다.
상기 분쟁에서 C씨는 판매자에 계약이행을 요구하거나, 위약책임을 물을 수 있다.

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