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[부동산재테크의 달인-8]우선 구매권은 누구한테 있을 까?

[2009-07-31, 15:37:37] 상하이저널
주택을 판매하려고 하는데 공유인, 임대계약자, 실제 임대로 살고 있는 사람 세 명이 모두 구매하려 한다면 우선 구매권은 누구한테 있을 까?

A와 B는 각자 반반씩 공동 투자를 통해 가게 부동산을 구매했다. 이들은 C와 임대계약서를 체결하고 점포를 C에게 임대, 계약 기간 내에 C가 다른 사람에게 재임대를 줄 수 있도록 했다. 가게 오픈 후 운영상태가 좋지 않자 C는 다시 D에게 점포를 임대 주었다.

얼마 후 A는 자금부족으로 곤란을 겪게 되자 점포를 판매하려 했고, 이를 알게 된 B, C, D는 동등한 가격으로 구매하겠다고 나섰다. 그렇다면 우선 구매권은 이들 중 누구한테 있을까?

답은 공유인 B이다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 공유인은 공유 관계를 기초로 한것이고 임대인의 우선 구매권은 채권관계에 의한 것이다. 임대권의 본질은 계약관계이고 공유권은 물권 관계이므로, 물권이 채권에 우선한다는 원칙으로 공유권자에게 우선 구매권이 있다.

둘째, 공유관계가 먼저 발생하고 임대관계가 나중에 발생했기 때문에 공유관계가 우선이다.

셋째, 법률이 임대인에게 우선 구매권을 부여하는 것은 임대인으로 하여금 해당 물권에 대한 점유와 사용을 지속케 하기 위한 목적으로, 공유인에게 우선 구매권을 부여 하는 것이 안정적인 재산관계를 지속하는데 유리하다. 부동산 거래가 발생하더라도 임대계약은 그대로 유효하기 때문에 임대인은 권리를 보호받게 된다. 공유인이 부동산소유권을 양도 받더라도 임의로 이미 체결된 임대계약을 해지할 수 없다. 따라서 임대인에게 우선권을 부여할 필요가 없게 된다.

만일 B가 우선 구매권을 포기한다면 C와 D 가운데서 누구한테 우선 구매권이 있을까? 이때 D는 실제 임대 사용자로서 우선 구매권을 얻게 된다. 그러나, AB와 C의 임대계약서에서 재임대가 불가하다고 밝혔음에도 C가 이를 어기고 D에게 재임대를 주었을 경우, 이는 무효한 계약이라 판단되어 우선 구매권이 C에게 돌아가게 된다.

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