‘토지사용권’…제대로 알고 사용하자 1

<최원탁 칼럼> ‘토지사용권’…제대로 알고 사용하자 1

최근 국무원의 긴축정책 발표 이후 토지의 난개발을 막고 단위 면적당 실제투자액을 높이기 위한 여러 가지 정책들이 쏟아져 나오고 있다.
이러한 일련의 정책들로 인해 중국의 토지제도에 대한 기본적인 이해가 없는 외국기업들이 토지대금을 지급하고도 토지사용권을 취득하지 못하는가 하면 처음부터 공장건설이 불가능한 지역에 공장건물을 지음으로써 토지사용권 취득을 못함은 물론 그 토지 위에 지은 건물까지 빼앗기거나 철거당하는 안타까운 사연들이 많이 발생하고 있다.
한국기업도 예외는 아니다. 최근에 많은 기업들이 토지사용권 때문에 곤란을 겪고 있다.
중국법상 토지에 대한 권리가 없는 자가 그 위에 건물을 짓거나 부속물을 설치했을 경우 그 건물 및 부속물의 소유권은 토지사용권자에게 귀속된다.
따라서 토지사용권증을 받지 못했다는 것은 투자기업이 그 투자지역의 토지에 대한 권리가 없음은 물론 그 위에 지은 공장건물 및 부속물에 대해서도 소유권을 주장할 수 없다는 것을 의미한다.
실제 해당 지방정부의 공산당 서기나 전장, 현장 등의 말만 믿고 뒤에서 설명할 ‘농민집체소유토지’에 투자했다가 그 위에 지은 공장까지 빼앗긴 일도 여러 차례 발생했다. 토지사용대금은 이미 다 지급했다고 생각했는데 토지사용권이 나오질 않다 보니 본사에서는 왜 아직도 토지사용권증이 나오질 않으냐고 자꾸 채근하고 토지사용권이 나올 줄 알고 건물을 짓고 있는데 나중에 토지는 물론이고 건물에 대한 소유권조차 주장할 수 없게 되는 거 아닌가 하는 걱정도 들어 이러한 입장에 있는 중국 현지 법인의 책임자는 그야말로 가시방석에 앉은 듯 애가 탄다.
이에 중국에 처음 진출하는 한국기업들에게 중국의 토지제도에 대한 개념을 이해시켜 동일한 피해가 재발하지 않게 하기 위해 토지사용권의 취득 및 양도에 관해 한국기업들이 꼭 알아두어야만 하는 아주 기본적인 사항들만을 아래와 같이 정리해 보았다.

Ⅰ. 국유토지사용권의 出让

1. 국유토지사용권 양도(出讓)의 의의,
양도한 토지범위, 용도 및 기한

(1)국유토지사용권 양도(出让)의 의의
《중화인민공화국 성, 진의 국유토지사용권의 양도와 재양도에 관한 임시 시행 조례》(이하 ‘임시시행조례’라 약칭함)와 《중화인민공화국 도시 부동산법》의 규정에 따르면 성, 진의 국유토지 사용권의 양도(出让)란 국가가 토지소유자의 신분으로 토지 사용권을 일정기간 토지사용자에게 양도하고 토지사용자는 국가에 토지사용권 양도비를 지불하는 행위를 말한다.
(2)토지사용권 양도(出让)의 토지 범위
《도시부동산관리법》 제2조와 제8조의 규정에 따르면 토지사용권 양도는 국유 토지범위 내에서 진행하며 집체소유의 토지는 반드시 국유토지로 전환시켜야만 양도가 가능하다. 양도한 토지는 生地, 즉 미개발 상태의 토지 혹은 시정건설이 완료된 熟地 일수도 있다. 그리고 지상건물 및 기타 부착물과 함께 양도하는 毛地일수도 있다.
(3)토지사용권 양도(出让)의 용도
아래 나열한 토지는 양도의 방식으로 제공된다.
△상업용지 △여행용지 △오락용지 △거주용지 △공업용지 △교육․과학기술․문화․위생․체육용 토지
(4)토지사용권 양도의 기한
《잠정조례》의 규정에 따르면 토지사용권 양도의 최고기한은 토지의 용도에 따라 아래와 같이 나뉘어 진다.
△거주용지 70년 △공업용지 50년 △교육․과학기술․문화․위생․체육용지 50년 △상업․여행․오락용지 40년 △종합용지 혹은 기타 용지 50년
양도 계약서에 규정된 토지 사용기한이 만료 될 경우 토지 사용자는 사용연기를 신청할 수 있으며 반드시 토지 양도금을 다시 지불하고 토지 사용권 양도 계약서를 다시 체결해야 한다.