상하이방

최근 발표된 <상하이 거주용 주택임대 시범계약서>(이하: 계약)는 임대계약상의 구비 사항을 잘 포함하면서도 여전히 미흡한 4가지 항목이 지적됐다. 중국 부동산유력지 房地产时报는 13일 ‘가장 주의해야 될 4대 항목’이란 제목의 글을 통해 계약 당사자의 신중한 처사를 당부하고 있다.

▶ 영수증 대행 관련 설명 불충분
현실에선 임대인의 영수증 발행 거부로 인해 임차인이 임대비 지불을 거부하는 일이 종종 발생하곤 한다. 하지만 <계약>에는 이에 대한 규정이 명확하지 않다. 임차인 중에는 세무 및 재무상 명목으로 영수증을 요구하는 이들이 있는데 만약 쌍방이 계약 당시 영수증 발행을 따로 약속하지 않았다면 임차인은 임대비 지불을 거부할 권리가 없다.

▶ 위약금 상한 불명확
<계약>상에는 위약금 언급 항목이 여러차례 등장한다. 예로 제3조에는“을은 임대비의 %에 해당한 위약금을 지불한다”, 제8조8-2에는 “위약 당사자는 상대방에게 월 임대료의_____배를 위약금으로 지불한다”라고 명시되어 있다. 하지만 위약금 상한이 어디까지인가에 대해서는 명시하지 않아 논란을 남긴다. 만약 쌍방이 특별한 추가 조항 없이 위약금 비율을 협의 결정했다면 법적 보호를 받는 게 당연하지만, 현실적으로 위약금이 실 손실에 비해 과다 책정되면 법률 보호도 받기 힘들 뿐더러 위약금액의 기준이 불명확해 계약 당사자가 오인할 여지가 커 상한 명시가 요구된다.

▶ 위약책임약정 불충분
<계약>상에는 계약 당사자간 권리와 책임을 자세하게 서술하고 있지만 당사자가 의무를 이행하지 않은 경우에 대한 설명은 불충분하다. 예로 제5조5-2에는“임대기간 중 갑은 해당 주택과 부속 설비들이 정상적이고 안전한 상태를 유지할 수 있도록 보장해야 한다. 갑은 해당 주택에 대해 검사 및 수리가 필요한 경우 을에게 사전 통보하고 검사와 수리시 을은 이에 협조해야 된다”는 언급이 있지만, 갑이 의무를 이행하지 않거나 을이 검사를 거부할 경우의 위약처리 방식에 대해서는 따로 언급하지 않았다. 당사자들은 사전 계약 시 위약책임 약정에 대하여 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

▶ 의무설정불평등
이번 <계약>도 임차인에겐 여전히 불평등한 항목을 담고 있다. 앞서 언급한 검사 및 수리 일시에 대해 임대인이 일방 통보하게 되어 있고, 5조5-1에는 “임차인 잘못으로 인해 주택 및 부속시설의 수리가 필요하면 임차인이 책임을 진다. 임차인이 수리를 거부할 경우에는 임대인이 수리를 하고 임차인이 비용을 부담한다”고 해 임차인의 수리 책임만 언급하고 자연 발생한 고장 및 파손에 대한 임대인의 수리 거부 행위에 대한 위약 책임은 언급이 없다. 이외, 제6조는 “반환시 반드시 임대인의 검사와 확인을 얻어야 한다”고 규정해 임대인이 임차인의 보증금을 가진 우월한 위치에서 자칫 자위적 판단할 수 있는 여지를 남겨뒀다.