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부동산 거래에서 위약을 당하는 것만큼 불미스러운 일은 없다. 특히 가격이 ‘널뛰기’를 하는 시장이라면 주택 소유자들의 위약이 그만큼 더 늘어나게 된다. 갑자기 오른 집값 때문에 집값을 올려받고 싶거나 아예 매매시기를 늦추려는 생각으로 계약해지를 생각하게 되기 때문이다.

그러나 구매자의 입장에서는 당혹스럽고 화가 나지 않을 수 없다. 이번 호에서는 이러한 상황에 대한 대처법에 대해 말하려 한다.

계약금을 지불했을 때 위약한다면
정식계약 이전에 계약금을 걸어두는 계약(定金合同)을 먼저 하게 된다. 그 계약서에 명시된 내용이 일반적으로 다음과 같은 두 가지가 있는데 그 차이점을 이해하고 자신에게 유리한 내용으로 계약서를 작성해야 한다.

만일 계약서에 ‘계약금해지(解除定金)’ 내용에 “판매측은 계약금의 2배를 물어주고 기타 위약책임을 지지 않는다”고 돼있다면 일방적으로 계약해지 당했더라도 계약금을 2배로 돌려받고 거래는 무산된다.

그러나 만일 ‘계약금위약(违约定金)’ 내용에 “만약 판매측 원인으로 정식 계약을 체결하지 못할 경우, 판매측은 계약금의 2배를 배상해야 하며 그로 인한 위약책임을 져야 한다”고 돼있으면 2배의 계약금 외에 기타 손해배상 책임을 물을 수 있다.

정식 계약서를 작성했는데 위약한다면
매매 계약서 상에 어느 한측이 계약해지를 해도 좋다는 내용이 없는 한, 일반적으로 아래와 같은 두가지 방법 중 한가지를 선택하게 된다.

첫째, 법적 소송을 통해 매매를 그대로 진행시킨다.
둘째, 계약을 해지하고 계약서 내용에 따라 위약금을 받는다. 일반적으로 위약금은 집값의 20%이다.

주택 소유주의 계약위반을 최소화시킬 수 있는 방법은 위약 시의 배상부담을 가중시키는 것이다. 계약금을 많이 걸어두거나 계약서에 위약 시의 배상 비율을 높게 정할 수 있다. 만일 자고 나면 가격이 바뀔 정도로 시장 변화가 많은 시기라면 더욱 필요하다.
이밖에 법률적으로 금지된 이중계약과 같은 불리한 일은 만들지 않는 것이 기본이다.

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