상하이방

이상하네 이 아파트가 30평이라구요? 그런데 방이 2개 밖에 없어요? 거실은 또 왜 이렇게 작죠? 화장실도 하나 밖에 없구… 한국 교민이 많이 입주하는 구베이 지역의 대표 아파트 명도성에 입주하는 상해 새내기 주부의 의문이다. 이 아파트의 임대계약서엔 분명 103㎡로 표기되어 있으니 한국평수로 약 30평이다. 요즘 한국에선 24평 아파트도 방 3개가 나온다. 그러니 이런 의문이 나올 수 밖에.

중국은 분양 및 임대계약의 기준이 되는 계약면적 산정 기준이 한국과 다소 다르다. 예를 들면 한국은 발코니(흔히 베란다로 잘못 알고 있는)가 계약면적에 포함이 안 되는 서비스 면적인데 중국에선 그렇지가 않다. 중국은 발코니 면적의 절반만 서비스 면적이다. 즉 발코니의 절반은 거실 면적에 포함되어 계약면적에 포함된다는 뜻이다. 만일 한국식으로 발코니를 샤시로 전부 막으면 어떻게 될까? 발코니 전체가 거실의 연장으로 봐서 그나마 주어졌던 서비스 면적이 모두 계약면적으로 들어간다. 따라서 한국식의 발코니 샤시 시공은 원칙적으로 불법이다.

이 밖에도 전용면적이나 공용면적 산정 기준 등도 다소 차이가 나므로 한국과 중국의 아파트는 차이가 날 수 밖에 없다. 결론적으로 한국 아파트가 같은 평수 비교 시 더 크다.

여러분들이 살고 있는 아파트에 골프장도 아닌데 클럽하우스(Club House)라는 것이 있을 것이다. 주민 공동편의시설이다. 한국은 이러한 편의시설은 공용면적에 포함되어 운영되는데 중국의 클럽하우스는 그렇지가 않다. 개발상(시행사)이 클럽하우스를 분양면적에 포함을 안 시키고 자체적으로 영업을 하는 경우가 일반적이다. 그러나 사유재산을 부분적으로 인정하는 혁신적인 법인 ‘물권법(物权法)’이 발효되어 이제는 클럽하우스도 주민들의 공동재산이 되어 개발상이 이를 이용하여 영업을 할 수가 없게 되었다. 그러나 클럽하우스라는 명칭을 쓰지 않고 분양계약서에 별도로 개발상 소유임을 명시하면 예전처럼 개발상이 소유권을 가지고 운영을 할 수가 있어 분쟁의 여지가 남아 있다.

한편 주차장도 한국과 다르다. 한국은 아파트 단지 내 주차 시 주차비를 징수하지 않지만 중국은 주차비를 징수한다. 입주민에게도 주차비를 받는다. 지상과 지하주차장의 소유권도 다르다. 지상은 공용면적으로 주민공동소유이고 지하는 개발상 소유이다. 따라서 지하주차장은 개발상이 아파트와 같이 분양을 하며 지상주차장은 임대를 하거나 사용에 따른 주차비를 받는다.

그러나 한국인은 이것이 익숙하지가 않다. 왜 내가 살고 있는 아파트에 주차를 하는데 주차비를 내야 하는가? 외부인에 대해 주차비를 받는 것은 이해하나 입주민에게까지 주차비를 받는 건 이해가 안 간다. 관리사무소 얘기는 주차장 관리를 위해 받는 것이라고 하나 물업관리비(아파트관리비)에 이러한 비용들이 다 포함되어 있는 것이 아닌가?

지하주차장 역시 불합리한 면이 있다. 비록 지하주차장 시공비용은 분양원가에 포함이 안되었다고는 하나 이를 명확히 증명하기는 사실 어려운 일이다. 또한 중국 건축법상 주차장 대수를 가구 수 대비 1:1 이상으로 규정하고 있다. 이러한 규정에 부합하기 위해선 지상주차장 만으론 부족하여 지하주차장이 필요하다. 그런데 이런 지하주차장을 돈을 받고 판다는 것도 사실 납득하기 어렵다. 다른 나라들도 주차비를 받거나 별도로 분양을 한다고는 하나 유쾌하지 않은 것은 사실이다.

참고로 위에서 베란다(Veranda)가 아니고 발코니(Balcony)라고 표현했는데, 그 차이를 간략히 말씀드리면, 발코니는 거실의 연장으로 외부로 돌출된 부분을 말하는데 우리가 알고 있는 베란다가 여기에 해당된다. 그러나 베란다는 일반적으로 1층 면적이 넓고 2층 면적이 적을 경우 1층의 지붕 부분이 남게 되는데 이 부분을 활용한 것이 베란다이다. 아파트에 베란다가 있는 경우는 거의 없다.

중국의 아파트는 왜 한국의 대우, 삼성, 현대, 대림아파트처럼 건설회사 이름을 딴 아파트가 없을까? 그리고 개발상이라는 말을 많이 하는데 개발상은 무엇이며 아파트 분양은 어떻게 하는가? 다음엔 이러한 내용에 대해 이야기를 하도록 하겠다.

필자 : 한상윤
- 동제대학 건설관리부동산학과 석사과정
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