상하이방

2013년 3월 초, 상하이 많은 부동산 회사가 성탄절 케이크 판매 대목시즌을 맞이한 듯 싶다. 2013년 3월 1일 중국아침뉴스를 통해 접한 중국부동산교역 관련 세금폭탄 뉴스에 ‘설마~ 그럴리가~’였다.  갑작스런 교역량 증가의 배경이 된 '国五条’의 내용과 그에 따른 시장의 반응과 파급효과에 대해 상하이교민 눈높이에 맞추어 정리해 보고자 한다.

 

세칙발표 후엔 양도세 4만위안이 40만위안이 될 수도 있다는 세금폭탄 예고.
이번 국무원부서의 발표정책은 전혀 새로운 정책은 아니다. 2010년에 발표된 바 있는 개인소득세 즉 구매당시와 재 매도시 양도소득에 대해 20%를 납부해야 하는 조항이 있었다. 차액에 대한 세금을 납부하자니 매월 은행 이자비용, 장식비용 등 납부 근거를 제출하기도, 항목별로 감독하기도 번거로운 상황에서 20%로 보다는 선택이 가능했던, 간단한 2%(보통주택경우 1%)를 선택 적용하여 세금납부 했다. 결론적으로 세칙 발표 후 구매연한, 보유주택 상황에 따라 차등 적용되겠지만, 양도차액이 200만위안인 경우 4만위안을 내던 세금을 40만위안을 납부할 수도 있다는 것이다. 

 

국무원이 정책 발표 이후 상하이 대형 부동산 업체인 ‘ㄷ’ 회사의 이틀간 매매계약 건수는 174건에 달한다. 일부 대형 부동산업체 경우 매매계약서 프린트 순서를 기다려야 할 정도이다. 한마디로 케이크는 성탄절 지나 3월에 지나 받아도 되니 세금 인상분이 반영되지 않은 영수증만 받으면 안심이라는 것이다. 각 지역 등기소는 세금관련 문의에 무조건 세금부터 납부하고 보자는 심리에 런쪼우(人粥; 인산인해를 뜻하는 표현)다.

 

매입을 위해 당분간 관망이란 없다. 매도를 위해서는 망설일 시간도 없다. 현재 상황으로서는 매입자들이 매도자의 가격을 일정이상 맞추어 올라오고 있다는 생각이다. 세금인상분이 구매 비용에 반영될 것을 알기에 그러하고 매도자 입장에서는 어차피 매도를 생각하고 시장에 나와있는 상황에서 신속히 진행을 바라는 등 대기 매입 매도수요층의 포인트가 적절히 맞추어 지는 듯하다. 작년 가을부터 매도하고자 매입하고자 대기했던 수요층이 알아서 속도를 내고 있다.

 

1)정식매매계약 체결 전 즉 구매대금 30%가 바로 준비되기 힘들어 소액이라도 받고 진행하지만, 매입자가 위약시 위약금액인 매도대금의 20%는 지불도 되지 않은 금액에서 받아내려면 쉽지는 않을 것이다.

2)매입자의 은행 대출심사서류도 준비되지 않은 상태에서 세금부터 우선 납부하고 보자 하니 매입자 대출가능여부 및 한도액에 따라 거래가 순조롭지 않을 수 있다.

3)세금이 인상된다고는 하지만 5년 이상 보유하고 한 채만인 경우 면제될 가능성도 많은데 조급하게 무작정 거래를 서두르다가 매도자체를 후회할 수 있겠다.

4)거래조건도 확정되고 계약금도 받은 상태인데 세금 납부 전 세금이 인상될 경우 그 인상분은 이미 결정된 거래금액과 조건에 반영시킬 수 없기에 되돌리긴 힘들다.

 

상하이 부동산 교역과정에서 소요되는 시간은 2~3개월이다. 가계약, 매매정식계약서 체결, 대출상환, 명의변경, 대출금포함, 매도대금총액수령 전까지 소요되는 시간이다. 매입자, 매도자 대출유무에 따라 소요시간 차이는 있지만 짧지 않다. 세금폭탄을 피하기 위해 매입 매도자가 서둘러서 교역을 진행하려 하지만 양도세 20% 등에 대한 세칙이 발표되어 시행되면 내가 어느 교역 과정에 있을 때 세금인상적용대상이 될 지 모른다.

다만 이전 부동산세 발표에서도 매매계약서 체결일자를 기준으로 한 선례 등을 볼 때 매매계약만 인터넷 등기만 해놓으면 새로운 세칙이 발표되더라도 적용대상이 되지 않을 것이라는 예상에 우선 계약서 인터넷 등기 프린트에 열중이다. 대형 부동산 업체 인 ‘ㅈ’ 부동산한 지점은 이틀 전 톈산루(天山路) 500만위안 주택거래에서 1만위안만 받고 하고 집주인이 매매계약서를 체결해주었다. 일반적으로 총 주택매입금액의 30%이상을 지불하는 경우가 관례인데 무조건 인터넷 계약서 등기 일자를 세칙발표 전으로 맞추기 위함이다.

 

큰 정책의 방향은 발표되었다. 그러나 각 지역별로 적용여부와, 기준 시점, 적용대상을 어떻게 하겠다는 세칙은 발표되지 않았다. 세칙에 대해 3월전에 확정 발표하겠다고 한다.

이번 정책의 배경은 부동산시장 억제정책을 지속적으로 강행하겠다는 의지를 보여주는 것이다. 시장은 정책이 결정하기 보다는 시장의 수요와 공급에 의해 결정된다. 억제정책이 계속 나온다는 것은 집값이 생각대로 잡히지 않는다는 것이다. 구매제한, 대출제한, 보유세 부과 등 각종 정책을 발표 실시해도 집값이 잡히지 않는다는 것이다. 결과적으로는 집값은 지속적인 상승곡선이다. 이번 정책의 세칙이 발표되어야 방향을 정할 수 있겠지만 장기적으로 예상되는 반응을 요약해본다.

 

1)세칙의 내용에 따라 매매가 인상
-매도자 부담금액이지만 양털은 양에서 나온다는 것처럼 부동산 구매 비용인상은 필연적이며 결국은 매입자가 일정액이상 간접 부담할 수 밖에 없다.
2)세칙 발표 내용에 따라 중고주택(二手房) 거래량 영향
- 정책 발표 후 단기적으로 거래량이 급증하여 일정물량 거래 후 즉, 그 재고물량 소진 후에는 시장이 일정기간 이상 관망기에 진입하겠다.
3) 중고주택(二手房)보다는 분양시장(一手房)으로 수요 이동
- 양도세 눈치볼 필요가 없는 二手房 보다 양도세 인상 영향이 없는 분양시장이 매력적일 수 있어 침체된 一手房 거래량 증가에 일조할 것으로 보인다.
4)주택 보유기간 장기화
거래가 있다는 것은 누군가 이익을 본다는 것이다. 이익을 보기까지 시간은 점점 길어지겠기에 보유기간이 더욱 장기화 될 것으로 보며 대형평수로의 이동 등 수요변화 요구에 따른 갈아타기 주기도 길어질 것이다. 

 

상하이 부동산을 보유한 교민들도 지속되는 정책과 결과들에 익숙해져서 그런지 성숙해졌음을 느낀다. 갑작스런 정부의 세금 공포탄에 각자의 방향을 결정하기 보다는 각자의 필요와 주택보유현황에 맞추어 이성적으로 판단해야 하겠다. 지금 당장 케이크 안 팔면 세금 인상돼서 못 팔아먹는다는 빵집 직원들 말에 현혹되어 매도필요가 특별히 없는데 조급하게 따라 하다 더 큰 것을 잃을 수도 있겠다.