상하이방

부동산 시장에 대해 강화되고 있는 중국의 세제 및 외환 정책

현재 중국의 과열된 부동산 시장을 진정시키고 점진적인 발전을 유도하기 위하여 중국 중앙정부 및 지방정부들은 계속적으로 세제 및 외환 정책을 강화하고 있다.

중앙정부 정책
2007년 5월 상무부(MOFCOM: the Ministry of Commerce)와 외환관리국(SAFE: the State Administration of Foreign Exchange)이 공동으로 `외국인의 부동산업 직접투자에 대한 심사와 감독 관리를 더욱 강화 및 규범화하는 것과 관련한 통지문(商资函 [2007]50号)'를 발표하였다. 주요 내용은 외상투자부동산개발회사들의 신규 설립 및 신규 부동산개발프로젝트들을 상무부에 등록하도록 요구하는 것이다. 그 이후 2007년 7월에 외환관리국은 신규 외상투자 부동산개발프로젝트들의 상무부에 대한 등록절차를 명확히 하기 위해 또 다른 규정 汇综发[2007]130号를 추가적으로 발표하였다. 아래에서 이 두가지 규정의 내용을 구체적으로 살펴 본다.

商资函〔2007〕50号
외국자본의 부동산시장에 대한 진입허가 및 관리를 규범화하기 위하여 국무원 6개 부문에서는 연합하여 2006년 `부동산시장에 대한 외국자본의 진입허가와 관리의 규범화 관련 의견'(建住房〔2006〕 171号, 이하 `의견')을 발표하였다. 각 지역, 부문이 `의견'의 규정과 요구를 열심히 관철집행하여 지금까지 비교적 좋은 성과를 달성하였지만, 일부 지역에는 여전히 문제점들이 존재하는 것으로 파악된다. 따라서 외상투자관련 법률법규와 `의견'의 유관 규정에 따라 외국인 부동산투자에 관한 심사비준, 등록 및 감독 관리를 더욱 강화, 규범화하기 위하여 아래와 같은 사항을 통지한다:
1. 각 지역의 상무주관부문은 `建住房〔2006〕 171号'과 `상무부 반공실(办公厅)의 부동산시장에 대한 외국자본의 진입허가와 관리 관련 통지문（商资字〔2006〕 192号）'를 엄격히 집행하고 법규에 따라 외상투자부동산개발회사들의 심사비준과 감독관리를 진행하며, 외국인이 고급부동산에 투자하는 것을 엄격히 통제하여야 한다.
2. 외국인이 부동산 개발, 경영에 종사할 경우 부동산개발회사 설립 원칙을 엄격히 준수하여야 한다.
1) 부동산개발회사 설립을 신청할 경우 우선 토지사용권, 부동산건축물소유권을 취득하거나 아니면 토지관리부문, 토지개발상/부동산건축물소유자와 체결한 토지사용권 혹은 방산권(房产权)의 예약양도/구매협의서를 구비하여야 하며 상술한 자료가 없을 경우 심사부문은 비준하지 않는다.
2) 이미 설립된 외상투자기업이 부동산 개발 혹은 경영업무를 경영범위에 새로이 증가시키거나 또는 기존의 외상투자부동산개발회사가 새로운 부동산개발프로젝트를 진행하고 할 경우 외상투자 유관 법률법규에 따라 해당 심사부문에 영업범위 증가 혹은 경영규모 확대관련 수속을 밟아야 한다.
3) 외국투자자가 외상투자 비준심사를 회피하기 위하여 중국경내 부동산개발회사의 실질적인 지배인을 변경하는 방식으로 투자하는 것을 금지한다. 외환관리부문에서는 위와 같은 투자행위를 발견하였을 경우 교묘하게 규정을 위반하거나 허위진술 등 수단으로 설립된 외상투자부동산개발회사로 간주하고 제멋대로 외화자본과 파생수익을 유출한 행위에 대하여 책임을 추궁한다.
4) 외국투자자는 중국 경내에서 부동산개발 혹은 경영업무에 종사할 경우 상업존재원칙을 준수하여야 하며, 법에 따라 외상투자부동산개발회사의 설립을 신청해야 하고 또한 비준한 경영범위 내의 유관 업무에 종사하여야 한다. 외상투자부동산개발회사의 중방, 외국투자자 각방은 어떠한 방식으로도 한쪽이 고정수익을 보증하는 방식의 계약을 체결하여서는 안된다.
5) 상무부 지방심사부문의 비준으로 설립된 외상투자부동산개발회사는 빠른 시일 내에 북경 상무부에 등록(备案)하여야 한다.
6) 외환관리부문과 외국환지정은행은 아직 북경 상무부에 등록수속을 하지 않았거나 외상투자기업 연합연검을 통과하지 못한 와상투자부동산개발회사에 대해서 자본항목(자본금 납입, 차입, 차입금 상환 등)의 외환결제수속을 접수처리하지 않는다.
7) 상무부 지방심사부문이 규정을 위반하여 비준한 외상투자부동산개발회사에 대해서는 상무부에서 조사시정하고, 외환관리부문에서는 규칙을 위반하고 설립된 외상투자부동산개발회사의 외환등기 등 수속을 접수처리하지 않는다.

汇综发[2007]130号
상무부, 외환관리국에서 2007년 5월 23일 연합 발표한 `외국인의 부동산업 직접투자에 대한 심사와 감독 관리를 더욱 강화 및 규범화하는 것과 관련한 통지문(商资函 [2007]50号)'의 요구에 근거하여 상무부에 처음으로 등록된 외상투자부동산프로젝트의 명단을 통보함과 동시에 유관 문제에 대하여 아래와 같이 통지한다:
1) 2007년6월1일 이후(2007년6월1일 포함, 이하) 상무주관부문(상무부)의 비준증서를 취득하였고 상무부 등록을 통과한 외상투자부동산개발회사(신설기업 및 증자 포함, 이하 동일)에 대하여 해당 외환관리국 지방분국에서는 더 이상 외채등기와 외채결제의 비준수속을 하지 않는다.
2) 2007년6월1일 이후에 지방 상무주관부문의 비준증서를 취득하였으나 상무부 등록을 통과하지 못한 외상투자부동산개발회사에 대하여 해당 분국은 외환등기(혹은 변경등기) 및 자본항목의 외화결제수속을 하지 않는다.
3) 외상투자부동산개발회사가 상무주관부문의 비준증서를 취득한 시간은 `외상투자 기업비준증서'상의 날짜를 기준으로 한다.
4) 외환관리국은 금후 정기적으로 정부사이트에 상무부 등록을 통과한 외상투자부동산 개발회사들의 명단을 공시하여 각 외환관리국 지방분국과 외국환지정은행에서 검색할 수 있도록 한다

지방정부 정책
2007년 들어 북경과 중경 지방세무국은 부동산개발회사에 대한 토지증치세 과세를 규정한 국가세무국 통지문 国税发[2006]187号을 보충 시행하기 위하여 별도의 세부 규정을 발표하였다. 상해 또한 2개의 토지증치세 과세 관련 보충 통지문을 발표하였다.
베이징과 선전(深圳) 지방정부는 각각 외국인의 부동산 구입을 제한하는 지방정책을 발표하였다. 즉, 주택 구입을 한 채로 제한하고, 외국기업과 외국인이 자가용도로 부동산을 취득했음을 서면으로 보증하도록 하고 있다.

유의점
외국투자자에 의한 부동산개발프로젝트들은 유동성 및 수익성의 유지와 관련하여 차입금 의존도가 높은 것이 일반적이다. 해당 프로젝트를 위한 운전자본의 많은 부분이 외채(주로 외국투자자로부터의 차입)에 의하여 조달되는 것이다. 현행 외환관리규정상 만약 외채가 외환관리국에 등록되지 아니하면 외상투자부동산개발회사들은 외채 원금과 이자를 해외로 송금할 수 없다. 결국 새로운 외환관리규정(汇综发[2007]130号)은 외상투자부동산개발회사들의 해외로부터의 외채 차입을 차단시키고 있는 것이다. 더우기 외채 차입(구체적으로 외채이자)가 절세를 위한 수단으로 사용되고 있는 상황에서 신 규정은 진행 중인 부동산개발프로젝트들의 현금흐름 및 수익성에 즉각적으로 영향을 미치게 된다. 한편, 신 규정 발표 후 많은 신규 부동산개발프로젝트들이 연기되고 있는 것으로 파악된다.
중국이 과열된 부동산시장을 억제하는 것은 시급한 일이다. 왜냐하면 부동산 경기의 과열은 경제적, 재정적 및 사회적 이해관계가 얽힌 복잡한 이슈들을 유발하기 때문이다. 따라서 향후에도 다양한 정책과 조치들을 지속적으로 내놓을 것으로 예상된다. 게다가 지역마다 해당 지역의 현지 부동산시장을 통제하기 위한 별도의 정책을 내놓을 수도 있고, 동일한 정책의 적용범위가 지방마다 다를 수도 있다.