상하이방

1. 3/4분기 오피스시장동향

◎ 푸동 루쟈주이, 공급자시장에서 수요자 시장으로 '전환' 시작
상하이시가 국제금융허브로 건설중인 루쟈주이 일대가 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞고 있다. 상하이 갑급오피스시장은 지난 3년간 연 평균 10~15%의 높은 임대료 상승율을 기록하며 미국과 유럽의 금융위기, 중국의 주택시장 침체 분위기 가운데에서도 큰 동요없이 승승장구해왔다. 그러나 리먼 브라더스의 파산 및 메릴린치의 매각 소식이 들려지면서 상하이에 진출한 글로벌 금융기관 및 다국적 기업들이 몸을 움츠리고 사업확장계획을 잠시 보류하고 있다.

상황이 이렇다 보니, 기존빌딩들은 공실로 인한 손실을 최소화하기 위해 기존 임차인에게 임차료 할인 등 각종 혜택을 제공하며 계약연장을 유도하는가 하면 신규임차인의 장식비용을 고려하여 퇴거시 기존 장식을 철거하지 않는 건물이 늘고 있다. 한편 신규오피스빌딩들은 시장에 진출하자 마자 부딪치는 극심한 공실압력을 조기에 해소하기 위해 필자가 근무하는 쿠쉬먼 앤드 웨이크필드와 같은 글로벌 부동산회사를 통해 ‘우수고객’을 사전에 확보하고자 그 어느 때보다 치밀한 마케팅전략을 전개하고 있다. 이들은 현재 신규임차인에 대해 경쟁적으로 임대료를 할인해주고 있으며 입주후 ‘裝飾免租期(인테리어기간동안 임대료면제)’를 늘려주고있다.

높이 492m로 중국 最高를 자랑하는 상하이세계금융센터는 총 83억달러를 투자, 지난 2008년 8월 30일 대외적으로 개방이 되었다. 현재 ㎡당 일평균 임대호가가 20위엔으로 상하이 갑급오피스 평균임대료 대비 2배다. 입주율은 40%에 도달했지만 루쟈주이 갑급오피스 평균공실율 3%에 비하면 아직도 갈 길이 멀다. SWFC의 목표고객은 지명도 높은 글로벌500 기업인데, 글로벌 기업들이 꼼짝도 않고 있으니 안절부절할 수밖에 없다.
루쟈주이에 최근 준공된 또 하나의 갑급오피스 시대금융중심(One Lujiazui)도 예전에는 200㎡ 이하의 소형면적은 임대를 하지 않았으나, 지금은 태도가 고객 위주로 바뀌었고 가격도 일정 부분 우대를 해주고 있다. 그밖에 미래에셋빌딩도 현재 임대율이 50%에 달하고 있어, 루쟈주이에서 오피스를 임차하고자 하는 기업의 입장에서는 공간선택의 폭이 상대적으로 넓어졌다.

오피스 임대료는 푸시 지역은 신규공급량의 규모가 적어 거의 변화가 없는 반면, 푸둥지역은 하락폭이 눈에 띄게 증가했다. 2008년도 2/4분기 ㎡당 일평균 9.9위엔에서 9.2위엔로 약 7% 하락했는데, 임차수요가 단기간 급감한데다 공급량이 크게 증가한 때문이다. 상하이세계금융센터와 죽원상무구에 위치한 중건빌딩의 면적을 합하면 약 29만㎡에 달한다. 층별 건축면적을 2천㎡라고 가정하면 무려 145층의 물량이다. 조사한 바에 따르면, 현재 이 두 건물의 임대율은 각각 35% 및 50% 정도이니, 나머지 물량이 시장에서 언제 소화가 다 될 수 있을지 귀추가 주목된다.


2. 리테일 시장동향

◎ 공급자 시장 '여전'
상하이 부동산 시장에서 아직까지 ‘호황’을 지속하는 분야는 상가(Retail)라는 점이 주목할 만하다. 3/4분기 상가 임대료는 2/4분기 대비 2.2% 상승율을 기록, 시중심구역 1층의 ㎡당 일평균 임대료는 44위엔에 달한다. 특히 인구유동이 가장 많은 중산공원, 화이하이루, 난징루 등 지역에는 신규로 출시된 상가건물이 거의 없다. 이런 시장상황을 이용하여 롱즈멍(Cloud Nine), 상해상성(City Center of Shanghai), 리바오광장(Lippo Plaza) 등 상하이의 대표적인 상가건물들은 기존의 임대계약 만기와 동시에 상가공간을 중급 브랜드에서 고급 브랜드로 바꾸어가고 있다.

고급상가 임차수요가 있는 기업은 장기적인 계획을 수립, 시중심구역에 개발중인 오피스건물의 완공시기를 눈여겨 볼 필요가 있다.


3. 향후 오피스시장 전망

◎ 공급량 증가, 공실율 상승, 임대료 하락
향후 2010년 엑스포를 앞두고 고급오피스빌딩들이 시장에 대거 쏟아져 나올 전망이다. 푸시는 Kerry Everbright City 3기(2009.1Q), Wheelock Center(2009.3Q), Kerry Center 2기(2010년), Corporate Avenue 2기(2010년), Henderson PJT(2010년)를 비롯한 9개의 빌딩이 난징시루 및 화이화이중루에 들어설 예정이다.

한편, 푸동은 연내 착공 및 2011년 완공 예정인 Shanghai Center를 제외하고 약 100만㎡에 달하는 오피스물량이 공급될 예정이다. 현재 주목받고 있는 건물은 正大广场 주변에 홍콩 新鴻基 그룹이 개발중인 IFC(국제금융센터)와 세기대도역 양 옆으로 개발중인 Hutchison Whampoa의 The Metropolis이다. 특히 ‘더 메트로폴리스’는 홍콩 재벌 리가성이 투자했는데 프라임 오피스빌딩, 5성급 호텔, 대형쇼핑몰, 서비스아파트를 묶은 초대형 프로젝트로서 향후 푸동의 최대 상업중심구역이 될 것으로 보인다. 뿐만 아니라 이 프로젝트가 자리한 세기대도역에 4개의 지하철이 관통할 전망이어서, 인민광장과 쉬자후이 그리고 산린엑스포지역에 이은 상하이의 새로운 시중심이 될 것으로 보인다.

이처럼 오피스 공급량이 대폭 늘어날 예정이지만 향후 전망은 매우 밝다고 본다. 2008.4월 기준으로 상하이 통계국이 발표한 수치를 보면, 상하이 GDP 성장율이 11.5%이며 FDI성장율이 17%에 달한다. 더구나 2010년 엑스포를 앞두고 외자기업들의 투자가 계속 이어짐에 따라 오피스 임차수요는 일정 기간이 경과한 후 증가할 것으로 보인다.

자금여력이 충분한 기업들에게는 오피스 매입을 고려해 볼 것을 권한다. 현재 오피스 평균매매가는 평방미터당 약 4만~4만5천위엔 인데, 황포강이 보이는 루쟈주이의 어떤 오피스빌딩은 7만위엔에 달하기도 한다. 그렇지만 지금과 같은 분위기를 잘 활용하면 위치와 교통, 물업관리서비스가 양호한 오피스를 저렴한 가격에 사들일 수 있다.
▷최경식(쿠쉬먼 앤드 웨이크필드 중국본부 차장)