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방지산(房地产) 이야기 제9편

작년엔 중국부동산에 대해 개략적이고 일반적인 내용을 이야기했다. 부동산의 가장 기본인 토지부터 주택, 그리고 부동산개발까지 전반적이고 알아두면 좋을 만한 사항을 다루었다. 이를 토대로 이제부턴 좀 더 구체적이고 전문적인 내용을 같이 나누고자 한다.
일반 독자들이 관심을 가지는 재테크 관련 정보는 다른 곳에서도 충분히 얻을 수 있으므로 본 칼럼에서는 조금은 다른 이야기를 하는 것도 의미가 있으리라 생각한다.

중국의 토지는 어떻게 분류가 될까. 국유토지와 집체토지는 토지의 분류가 아니고 토지제도의 구분이다. 1984년 제정된 토지분류에 따르면 전체 토지를 8개의 큰 범주로 분류하고 있다. 즉 경작지, 원예지, 林地, 목초지, 주거 및 공업용지, 교통용지, 하천용지, 그리고 미사용용지 등인데 이를 다시 세분하여 총 64종류의 토지로 분류하고 있다.
그러나 2002년도에 새로 개정되어 나온 전국토지분류표에는 좀 더 세분화 되어 대분류, 중분류, 소분류로 나뉘는데 가장 크게 농업용지, 건설용지 그리고 미사용용지 등으로 구분하고 그 아래에 다시 중분류와 소분류로 세분하여 구분한다.

예를 들면 농업용지는 다시 경작지, 원예지, 林地, 목초지, 기타농용지로 나뉘고 건설용지는 상업서비스용지, 공업, 광업 및 창고용지, 공용시설용지, 공공건축용지, 주택용지, 교통운수용지, 수리시설용지 그리고 특수용지로 나뉜다. 미사용용지는 황무지나 하천 등 아직 개발이 안된 용지로 미사용용지와 기타용지로 나뉜다. 우리와 관련된 토지는 다 건설용지분류에 포함되어 있다.

건설용지는 다시 상업서비스용지, 공업, 광업 및 창고용지, 공용시설용지(인프라시설, 공원, 관광지 등), 공공건축용지(학교, 병원, 체육시설 등), 주택용지, 교통운수용지, 수리시설용지 (저수지 등), 특수용지 (군사시설, 외교공관, 종교시설, 교도소, 묘지) 등으로 구분된다.

건설용지 중에서 상업서비스용지와 주택용지를 좀 더 자세히 알아볼 필요가 있다. 상업서비스용지는 상업용지, 금융보험용지, 숙박 및 식당용지, 기타 상업서비스용지로 나뉜다. 상업용지는 말 그대로 물건을 사고파는 시설물, 즉 백화점, 일반상점, 도소매시장 등이며 이 밖의 상업용 시설들은 모두 기타상업서비스용지로 분류된다. 따라서 기타상업서비스용지는 매우 광범위한데 오피스, 스포츠시설, 일반서비스업소, 유흥업소, 주유소 등 대부분의 3차 산업용 시설이 이 범위에 속한다. 골프장도 여기에 들어간다.
주택용지는 도시주택용지와 농촌주택용지로 나뉘는데 도시주택용지는 다시 단일주택용지와 공업이나 상업시설이 혼재되어 있는 혼합주택용지로 나뉜다.

지금까지 대략적으로 토지의 분류와 용도를 알아보았는데 토지 이용 구조와 관련, 현재 중국에서 진행되고 있는 몇 가지 추세가 있다. 농업용지나 도시중심지역의 공업용지가 줄어들고 도시용지와 도시주변의 신흥공업용지가 늘어나고 있다. 또한 3차 산업 용지가 매우 빠르게 확산되고 주거와 녹지비율도 높아지고 있다. 이러한 변화는 갈수록 심화될 것이다.
중국에서 가장 도시화가 진전된 상해의 예를 들어보면, 선진국의 경우 주거용 토지비율이 50%를 상회하는데 상해는 아직 30% 대에 머물고 있고, 상업용지비율은 선진국의 경우 10% 이상이나 상해는 5% 미만이다. 반면 공업용지 비율은 선진국의 경우 10% 미만이나 상해는 아직 20%대를 유지하고 있다.

상해에 주택이 공급초과라구요? 아니라고 필자는 생각한다. 통계수치는 비록 공급초과라고 말하지만 토지의 이용구조면에서 본다면 아직도 훨씬 더 많은 집을 지어야 한다. 아직도 상해시내에 많이 남아있는 공장들은 머지않아 철거가 되어 상업이나 주거용도로 전환될 것이다. 더구나 이 속도는 매우 빠를 것이다. 왜냐하면 토지의 이용구조는 도시화와 연관되어 있는데 상해의 도시화 진행단계상 도시화의 성숙기를 넘어서 가속기로 접어들었다. 보통 도시화는 S자 곡선을 그리는데 상해는 고성장기에 와있다. 비록 작금의 세계금융위기로 영향을 받겠지만 대세를 막을 수는 없는 노릇이다.

장강의 물결은 굽이치고 돌아가도 한 방향으로 지금도 계속 흐르고 있다.