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중국도 한국처럼 재건축을 할까? 내가 살고 있는 상해의 아파트도 재건축이 가능할까?
중국도 재건축이 있다.

하지만 한국식 재건축 개념이 아닌 도심 재개발 혹은 택지개발 개념이다. 도심 혹은 교외 지역의 낡은 건물을 정부가 철거 후 토지를 수용하여 재개발을 하는 것이다. 주로 오래된 주택이나 공장 건물을 헐고 현대식 건물 (아파트, 오피스, 상가 등)을 세우는데 이를 ‘핑가이포(平改坡)’라고 한다.

평지를 언덕으로 바꾼다는 뜻으로 주로 단층이나 저층의 낡은 주택(대체로 평평한 모양)을 세련된 예각(锐角)의 현대 건축물로 바꾼다는 것이다.

중국에서 현대적인 개념의 재개발은 역사가 오래되지 않는다. 중국의 재개발 역사는 곧 상해의 재개발 역사이기도 하다. 지금의 재개발을 이해하기 위하여 간략히 상해의 재개발 역사를 살펴 보기로 하자.

新중국이 성립된 1949년부터 1978년 개혁개방 이전까지 약 30년 간 상해에서 시행된 재개발은 실로 미미하다. 재개발로 투입된 자금은 15억 인민폐이며 재개발 대상은 30만 가구로 매년 3000여 가구 밖에 안된다. 개발 속도 또한 매우 완만하였다.

80년대 후반 들어 ‘사회주의 상품경제이론’이라는 이론적 배경을 토대로 재개발의 규모나 속도 면에서 획기적인 변화가 일어났다.

특히 1986년부터 1990년까지의 7차 5개년 계획 기간 중에 약 16만 가구가 재개발이 되었는데 훙차오루(虹桥路)도 이때 재개발이 되었다.
1991년부터 2000년 까지는 규모 면에서 놀라운 증가를 했는데 대대적인 인프라 확충과 대규모의 재개발이 일어나 약 65만 가구가 철거 되어 재개발이 되었다. 포동이 개발되기 시작한 때도 이 시기다.

2000년 이후에도 지속적인 재개발이 진행이 되어 2002년에 절정을 이룬다. 그러나 2002년까지 줄곧 증가를 하던 재개발 규모가 2004년부터 감소하기 시작한다.

재개발의 가장 큰 걸림돌인 철거 문제가 대두되기 시작한 것이다. 정부와 피철거민 그리고 시행사 간 이해 문제가 대립하기 시작하였다. 관련 법규의 제정과 정비가 요구되어지기 시작하였다.

1998년부터 주택의 분배제도가 중지되고 주택이 상품으로 거래가 되기 시작하였다 (이 부분도 중국 부동산을 이해하기 위한 매우 중요한 사항인데 지면 관계상 추후 기회가 있으면 언급을 하도록 하겠다).

그러나 아직은 주택이 자산 증식의 수단으로 인식이 되지 못하고 주거의 개념으로 머물러 있어 철거이전과 관련한 갈등이 불거지지 않았다. 주변 주택 가격도 높지 않았기에 이전 보상비에 대한 요구도 높지 않았다.

그러나 2002년부터 주택 가격이 폭등을 하고 철거이전 보상비로 받은 금액으론 집을 사기가 어렵다 보니 보상비의 현실화를 요구하게 되었다.

실제로 철거이전 보상비도 가파르게 올랐다. 2001년 静安区 新闸路 등지의 보상비가 가구당 20만위엔 이었는데 2005년엔 70만위엔으로 3배 이상이 올랐다. 그러나 주택 가격은 그보다 더 올라 2001년 ㎡당 6,000위엔이던 집값이 2005년엔 25,000위엔으로 4배 이상이 올랐다.

철거보상비의 상승이 주택공급 원가로 이어져 주택 가격이 더욱 오르게 되었고 개발사업의 가장 큰 리스크가 되었다.

필자가 예전에 접했던 시내 중심의 많은 프로젝트가 재개발 사업으로 철거이전 문제가 걸림돌이 되어 참여 검토를 포기했었다. 하지만 아직도 철거이전에 대한 기준, 보상대상, 보상비 등 명확한 법규가 미비하여 철거 당사자간 이해 대립과 갈등은 계속될 전망이다.

한편 이런 재개발 말고 한국 같은 재건축이 가능할까? 즉, 주택 조합원과 시행사가 협력하여 재건축 사업을 하고 개발 이익을 향유하는 구조다. 현재 중국은 불가능하다. 관련 법규가 없다. 또한 토지가 모두 국가 소유이고 (엄밀히 말하면 전 인민의 소유) 사용권만 취득하므로 토지 문제를 해결하기가 어렵다.

하지만 한국식의 재건축이 분명 매력 있는 사업임에 틀림이 없으므로 물권법이 발효된 중국에서도 머지않아 또 하나의 개발 사업으로 등장하지 않을까 상상해 본다.

필자 : 한상윤 부총경리 / 노이컨설팅
동제대학 건설관리부동산학과 석사과정
전 대우건설, 우림건설 중국주재원
(chinahan888@gmail.com, 1391-702-0433)

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