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중국 아파트의 분양가는 전체 분양의 성패를 좌우하는 가장 큰 요인이다. 한국의 경우 선분양 후시공이 일반적인 관례이다. 분양시 계약금 받고 1차중도금 2차중도금....잔금순으로 지불이되면 아파트분양이 끝난다. 선분양 후시공은 최초의 분양가로 전세대를 팔수있다.(예를들면 삼성래미안이 1500세대를 분양을 한다면 인기가 좋아 하루에 다 팔수도 있다.)

하지만 중국은 선시공 후분양 시스템이다. 먼저 지어놓고 (분양을 할 수 있는 조건을 만족시켜야함) 분양에 들어간다. 개발상들은 자금의 유동성을 생각해 한 단지를 1차2차3차4차에 나누어 분양을하는데 일반적으로 1500세대를 지를경우 1차에 300세대를 짓고 분양하고 2차에 500세대를 짓고 또 분양하는 시스템이다. 보통 1차에서 2차 까지의 분양 텀이 6개월에서 1년까지 걸릴수도 있다.

그리고 그 사이에 분양아파트 가격을 스스로 올려줘야 다음분양에 성공 할 수 있다. 아파트 살 사람들이 1차에 비해 2차 때는 가격이 올라 줘야 구매 결심을 한다. 만약 분양가가 오르지 않으면 구매가치가 없는 아파트로 매도해 버린다. 그래서 3차 4차 마지막 분양까지 성공하려면 개발상은 가격을 꾸준히 올려줘야한다. 이것이 중국개발상이 분양가를 내리지 않는 이유이다.

또 하나의 이유는 부동산 개발상은 분양 가격을 내렸다가는 기존 주택 구매자의 환매 요구에 시달리는 등 이미지가 나빠질 수 있다고 우려한다. 부동산 업체들이 정부의 가격 인하 요구에 암묵적으로 저항하고 있다는 분석이 나오는 이유다. 부동산 개발상(중국 증시 상장 98개사 기준)들의 부채가 1조 위안을 넘어서는 등 자금난이 심화되고 있어 얼마나 버틸지는 불투명하다.

류밍캉(劉明康) 중국 은행감독관리위원회 주석은 “스트레스테스트 결과 중국 주요 은행들은 부동산 가격이 절반 떨어져도 별다른 영향을 받지 않은 것으로 나타났다”고 자신하지만 부동산 침체에 따른 철강·시멘트 등 건축자재 수요 위축 영향 등을 고려하지 않았다는 지적이 나온다.

▷공인중개사 김형술(sulsul2002@yahoo.co.kr)

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