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한인타운을 ‘인근지역 생애주기론’에 대입해보니

한인들이 많이 거주하고 있는 홍췐루는 과연 몇 살이나 먹었을까? 미국에서 연구된 부동산 이론 중 ‘인근지역 생애주기론’이란 것이 있다. 어떤 지역이 물리•사회•경제 기능을 다하기까지의 연한을 말하는 것으로 지역이 나타내는 성쇠현상을 말한다. 건물이 내용연수가 있어서 시간의 흐름에 따라 점점 노후화되고, 그에 따라 지역 또한 쇠퇴한다는 생태학 개념에서 착안한 것이다. 사람이 나이가 먹듯이 지역도 생애 주기가 있어 개발기→성장기→성숙기→쇠퇴기→재개발기로 구분되고 이에 따라 부동산 가격도 가치상승-가치안정-가격하락 단계를 거치면서 변화한다는 이론이다. 홍췐루의 나이를 알아보려면 먼저 지역 생애주기의 단계별 특성을 살펴볼 필요가 있다.

개발기- 각종 개발계획이 시작되는 단계로 투기수요가 유입되면서 급격한 지가 상승이 이루어진다. 성장기-개발이 본격화해 건축활동이 가장 활발하게 이루어지고 비교적 지가변동률도 높으며 한국의 경우 통상 15~20년간 지속되나 중국은 이보다 수명이 짧은 편이다.

성숙기-유휴지가 없을 정도로 주거용ㆍ상업용 건물이 함께 들어서고 사실상 도시개발이 완료된 단계다. 따라서 인구 유동성이 낮고 사회ㆍ경제적으로 거주자 수준이 최고조에 달하며 부동산 가격도 고점 수준을 유지한다. 주거 쾌적성도 높다.

쇠퇴기-노후 건물로 인해 개발이익이 사라지고 지역의 쾌적성, 편의성도 잃게 된다. 상위계층이 다른 곳으로 이동하는 필터링(filtering) 현상이 일어나며 지가는 전반적으로 하락하고 건물 유지관리비는 증가하면서 결국 재개발이 이루지는 단계이다.
재개발-물리적ㆍ환경적으로 쇠퇴한 지역이나 무질서한 기성 시가지를 재정비하여 도시기능을 재생시키는 단계를 말한다.

한인타운 필터링(filtering) 되나?

생애주기의 성숙기 다음단계는 쇠퇴기다. 쇠퇴기의 키 포인트는 부동산 필터링이다. 필터링은 여과현상을 지칭하는 말로 여과에는 상향여과와 하향여과가 있는데 구베이 지역을 예로 들면 구베이1기에 살던 사람들이 구베이루(古北路)를 기준으로 신축아파트로 구성된 구베이 2기가 생기자 2기로 많이 이사했다. 이렇게 되면 2기는 상향여과 지역이 되고 1기는 수요공급의 원칙에 따라 매매가나 임대료가 하향조정 되어 새로운 입주자가 그 자리를 메우게 되는데 이렇게 되면 1기 지역은 하향 여과지역이 된다.

그렇다면 생애주기론에 따라 한인타운도 여과현상이 생길 것 인가를 생각해 볼 필요가 있다. 결론은 생길 가능성이 크나 구베이와는 조금 다른 양상으로 전개될 것으로 보인다. 구베이 2기는 1기의 인프라를 이용 할 수 있었고 걸출한 아파트촌들이 즐비했던 반면 홍췐루 인근에는 금수강남이나 풍도국제의 인프라를 포기하고 갈만한 새로운 아파트가 없었기 때문이다. 하지만 최근에 조금 부족하지만 대체제로 등장한 곳이 있다.

이러한 생애주의 이론에 상하이 한인타운을 대입해 보면 성숙기에 접어들었음을 알 수 있다. 이제 개발 할 곳도 거의 없고 작은 지역 내에 인프라가 넘쳐나고 있다. 성숙미가 넘쳐나 상가나 아파트의 임대료도 치솟고 물가도 다른 지역에 비싸게 형성되어 있다.

완위엔신청(万源新城) 뜯어보기
“요즘 문의 전화의 절반이 완위엔 신청 임대문의예요.”

상하이 부동산랜드 배기용 대리의 말이다. 최근 엘리베이터가 있는 완위엔 신청 3기가 입주를 시작하면서 문의가 늘고 있다고 한다. 여기에 보건소, 학교, 파출소, 상가들이 줄줄이 따라 들어와 교민들 사이에 입소문이 퍼지고 있다. 그리고 이곳에 이사하기 위해 집을 알아보는 사람들 중 대부분이 홍췐루의 비싼 임대료에서 벗어나기 위해 이곳을 찾는다는 후문이다. 하지만 이곳으로 이주하기 위해 넘어야 할 몇 개의 장애물이 있다.

첫번째가 수요에 비해 공급량이 적다. 두번째, 이주민 주택이다 보니 집주인이 여러채를 보상주택으로 받아 관리하다보니 한동안 인테리어 소음에 시달려야 한다. 셋째, 마오페이 주택에 농민공들의 합숙하는 집들이 있어 현재까지는 주민 수준이 떨어진다. 세 번째는 임대료가 크게 저렴하지 않다는 것이다. 현재 127㎡ (방3개 구조)의 집들이 관리비를 포함해 7000위안 전후 가격으로 나오고 있다.

万源新城 1,2기
•약1068세대(6층 건물)
•교방시기: 2년~3년 전
•특징: 재건축아파트(집주인이 여러채를 보유함)
•입주율: 약 50%~60%
•엘리베이터 없음
•구조 1)
1/1/1, 평수: 55㎡, 보일러 없음, 임대금액: 3,500~4,000원/월(관리비포함)
1/1/1, 평수: 55㎡, 보일러 있음, 임대금액: 4,500~5,500원/월(관리비포함)
•구조 2)
2/1/1, 평수: 90㎡, 보일러 없음, 임대금액: 5,000~5,500원/월(관리비포함)
2/1/1, 평수: 90㎡, 보일러 있음, 임대금액: 6,000~7,000원/월(관리비포함)

万源新城 3기
•약728세대 (13층 건물)
•교방시기: 2011년 8~9월
•특징: 재건축아파트 (집주인이 여러채를 보유함)
•인테리어/입주율: 약10% ~15% 인테리어 中, 입주율 약45%~55%
•부대시설: 상가(음식점 가능), 파출소, 소학교(25개반)
•구조:
3/2/2, 평수: 127㎡, 보일러 없음, 임대금액: 6,500원~7,500원/월(관리비포함)
3/2/2, 평수: 127㎡, 보일러 있음, 임대금액: 8,000원~9,500원/월(관리비포함)

万源新城 4기
•약1,000세대
•교방시기: 2012년 9~10월 예정
•특징: 재건축아파트 (집주인이 여러채를 보유함)
•인테리어/입주율: 현재 시공 중
•부대시설: 보건소, 아파트 공용시설
<자료제공: 상하이 부동산랜드>

세월이 지나면 임대시장도 자연스럽게 지역에서 지역으로 이동하는 필터링 현상이 생기기 마련이다. 하지만 홍췐루 한인 타운은 좀 특수한 필터링이 필요하다. 물가보다 더 높은 비 상식적인 임대료에서 자유로워 질 필요가 있다. 한국의 분당에 정자동이라는 곳이 있다. 청자동(청담+정자)이라 불릴 만큼 분당에서 제일 좋은 동네로 꼽는 곳이다. 이곳에 사는 사람 중 상당수가 세입자다. 왜 비싼 임대료를 내고 사느냐고 물어보면 한결 같은 대답이다. 아이들 교육 때문이라는 말을 한다.

그리고 아이의 기를 죽이지 않기 위해서라는 답변이 줄을 잇는다. 돈 벌어 임대료 내고 학원비내면 적자인 사람들이 수두룩하다. 언제부턴가 홍췐루에서 장자동의 향기가 난다. 한번 올린 임대료는 떨어질리 거의 없다. 대책이 없으면 계속 오를 일만 남았다. 지금 상하이 한인 사회는 지역의 나이와 상관없이 필터링이 필요하다.

▷김형술 객원기자

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