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温州 제2의 디트로이트 되나

[2013-08-07, 19:24:26] 상하이저널

중국 부동산학회 천궈창(陈国强) 부회장은 7일 SOHO 부동산 사이트에 기고한 글을 통해 중국 3-4선 도시의 부동산 거품 확산을 우려했다.

최근 파산 선언을 한 디트로이트와 원저우 부동산 시장의 흥망에는 비슷한 ‘성공도 투자, 실패도 투자’라는 비슷한 배경을 가지고 있다.

3년 전 3선 도시에 속하던 원저우의 부동산이 폭등해, 한 때는 상하이, 베이징, 광저우 이상으로 오른 적이 있다. 하지만 원저우시 부동산 거품이 빠지면서 예전에 경험해 보지 못한 부동산 불황에 시달리고 있다.

작년 하반기부터 금년 상반기까지 중국 전역의 부동산 가격이 상승했다. 하지만 중국의 유태인들이 모여 산다는 윈저우는 오히려 가격이 떨어졌다. 윈저우 물가국 자료에 따르면 2012년 분양주택물가지수와 거래량이 모두 하락했다. 분양가격은 평균 24%가 떨어졌고 주택용지 평균 가격이 5년 내 최저치를 기록했으며 일부 호화주택 집값은 2010년 대비 거의 반값에 가깝다. 원저우 부동산 시장이 왜 흔들리고 있을까?

원저우인들의 부동산 투기는 한 때 전국을 휩쓸었다. 가격이 비싸지 않던 베이징, 상하이 등의 부동산 가격 과열에 일조해 큰 수익을 얻었다. 원저우인은 부동산 투자가 최고의 투자처라는 생각을 버리지 않았다.

윈저우중소기업촉진회 통계에 따르면 2008년~2010년 사이에 원저우 부동산 투자 규모는 약 1000억위안으로 한때 투자 열풍이 최고조에 달했을 때는 2000억위안에 달했고 민간 대출의 60%가 부동산 시장에 유입됐다. 2009년 부도산 가격은 2배가까이 올랐다. 수십만위안에서 수백만위안의 여유 자금을 가진 이들은 집을 3채, 4채, 5채 맹목적으로 늘려갔다.

원저우 부동산은 1선 대도시와 달리 투자자들의 대부분이 현지인 들로 외지 유입 인구가 투자하는 경우는 거의 없다. 이렇다 보니 수요 계층이 탄탄하지 못해 인구와 자금이 유출되고 투자자가 투자를 회수하자 부동산 각격은 폭락했다.

원저우 현지 경제 상황과도 연관이 있다. 2011년 원저우 기업가들의 경엉 곤란으로 야반도주가 성행한 후 경제가 호전되지 않고 있다. 기업을 대폭 확장해 부동산에 발을 들여 놓고 이익 창출이 어려워 지자 자금 조달 문제로 부동산 시장에서 철수했다. 이는 부동산 가격 붕괴의 시작이었다.

2011년부터 시작된 원저우 부동산 시장의 몰락은 당분간 지속될 가능성이 크다. 2013년 신규분양주택 공급량은 작년의 2.4배 규모인 160만 평방미터에 이른다. 한 기관은 이 같은 규모를 소화하려면 약 2년 반의 시간이 필요할 것으로 예측했다.

한 부동산 업계 관계자는 2012년 원저우 부동산 가격의 거품이 35-40%가 빠졌지만 올해에도 약 10% 추가 하락했다고 밝혔다.

3선 도시지만 1선 도시 부동산 가격 수준가지 올랐던 원저우 같은 경우는 유일 하다시피 하지만 일부 3-4선 도시에 경종을 울리는 좋은 예가 될 수 있다. 원저우 정도는 아니지만 다수의 3-4선도시에서 비슷한 문제가 지적되고 있다. 부동산 시장이 폐쇄적이고 실수요층이 약해 투자자가 빠진다면 원저우와 비슷한 결과가 나올 것이다.

많은 이들이 중국 부동산 거품론을 가지고 갑론을박을 벌이고 있다. 거품 존재 여부와 언제 터질 지에 대해 다양한 견해가 있다. 하지만 원저우에서 보듯이 거품은 언제가는 빠지게 된다. 원저우가 먼저 터졌을 뿐이다.

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