상하이방

한국이나 중국 모두 부동산의 가격이 많이 올라서 국가적으로 경제에 많은 영향을 끼치고 있는 것 같다. 중국에서 세무서비스를 담당하는 필자로서 이번 기회에 중국의 부동산과 관련한 세무사항을 한번 정리해보는 것도 유익할거 같다는 생각이 들었다. 부동산의 취득, 보유, 처분 순으로 관련 규정을 정리해보겠다.

부동산 취득

契税(계세)
한국의 취득세와 같은 종류의 세금이다. 중국내에서 부동산의 소유권을 이전할 때 발생한다. 중국은 토지의 소유권을 사인(私人)에게는 인정하지 않고 있으며, 토지의 사용권만을 사적으로 인정하는바, 토지사용권의 이전도 부동산의 범주에 포함되어 계세를 납부하도록 돼 있다. 납세의무자는 중국내에서 부동산의 소유권을 이전받는 법인이나 개인이 된다. 계세의 세율은 지역에 따라 3%와 5% 사이에서 해당 정부가 결정할 수 있도록 돼 있다. 계세의 납부세액은 부동산 가액을 기준으로 하며, 납세의무가 성립된 날(납세의무자가 부동산의 이전계약을 체결한 날 또는 계약증빙을 취득한 날)부터 10일 이내에 부동산 소재지에 신고, 납부해야 한다.

印花税(인화세）
한국의 인지세와 같은 세금이다. 부동산을 취득하는 계약당사자가 납세의무자가 된다. 부동산 취득과 관련한 인화세 세율은 0.05%이다. 인화세는 계약서 등을 작성하거나, 해당 증서를 발급할 때 납부해야 한다.

부동산 보유

房产税(방산세)
한국의 건물분 재산세와 유사한 세금이다. 중국의 방산세는 한국과는 달리 부동산 각각을 구분해 과세하는 방식을 취하고 있으며, 농촌지역을 제외한 특정 도시지역(城镇) 의 사업용 건물만을 대상으로 과세된다. 납세의무자는 건물을 소유하고 있는 법인이나 개인이 되며, 납부세액은 직접 사용하는 경우에는 해당 건물의 가격을 기준으로 산정하며, 임대를 주고 있는 경우에는 임대수입을 기준으로 과세된다. 방산세의 세율은 건물기준가격(건물의 취득원가에서 일정비율을 공제한 후의 금액)을 사용할 때에는 1.2%이며, 임대수입을 기준으로 할 경우에는 12%로 돼 있다.

城镇土地使用税(토지사용세)
한국의 토지분 재산세와 유사한 세금이다. 앞서 말했듯이 중국은 토지소유권은 국가가 소유하고 있으므로, 토지사용세는 국가소유의 토지를 사용하는(토지사용권이 있는) 법인이나 개인이 납부하는 세금이다. 방산세와 마찬가지로 농촌을 제외한 특정 도시지역을 과세범위로 하고 있다. 토지사용세의 과세기준은 토지면적이 된다. 세율은 해당 도시의 규모에 따라 다른 세율(기준세율)이 적용되고 있으며, 해당 정부에서 상황에 맞추어 정해진 기준세율을 참고로 하여 적용할 세율을 결정할 수 있다. 토지사용세는 연도별로 계산하여, 분기별로 납부한다.
경지점용세(한국의 농지세와 유사함)는 한국기업 또는 개인과는 연관성이 적으므로 설명은 생략한다.

부동산 처분

土地增值税(토지증치세)
토지증치세는 부동산을 양도하여 양도차익을 얻은 법인이나 개인에 대해 징수하는 세금으로, 한국의 양도소득세와 유사한 세금이다. 그러나 토지증치세는 한국의 양도소득세와는 달리 1개과세기간동안의 전체 양도거래를 합산해 과세하지 않고, 양도거래가 발생할 때마다 발생한 차익을 기준으로 세액을 계산해 납부하도록 돼 있다. 양도차익이란 양도거래로 통해 얻은 이익으로서, 양도자산의 양도수입에서 공제금액(취득원가 및 관련부대비용)을 차감한 금액을 말한다. 토지증치세의 세율은 4구간의 초과율 누진율(30% - 60%) 구조로 되어 있다. 초과율 누진율구조란 양도차익이 양도대상자산의 공제금액에서 차지하는 비율의 크기(즉, 양도로 인해 얼마만큼의 이익을 얻었는가에 따라)에 따라 가중치를 부여한 누진세율을 의미한다(예를 들면, 차익의 비율이 50% 미만이면 30%이나 50% 초과이면 10% 가중해 40%가 됨). 토지증치세의 납세의무자는 부동산 양도계약을 체결한 후 7일이내에 부동산 소재지 관할 세무기관에 신고, 납부해야 한다.

增值税(증치세)
한국의 부가가치세와 같은 세금이다. 부동산 양도(토지사용권 포함)거래가 발생하는 경우에는 11%의 증치세를 납부하게 된다.

企业所得税(기업소득세) 및 个人所得税(개인소득세)
한국의 법인세법과 같은 세금이다. 부동산 처분이익은 기업의 과세대상 이익에 포함해 25%(개인인 경우 20%)의 세율로 과세된다.

城市维护建设税(성건세)
성건세는 도시의 건설, 유지 및 보호를 위한 공공사업과 공공시설의 유지보수에 필요한 재원을 확보하기 위해 마련된 세목이다. 성건세는 별도로 과세를 하는 것이 아니라, 증치세와 소비세를 납세하는 경우에 부가해 징수하는 방식을 취하고 있다. 따라서 납세의무자는 사업을 영위하는 증치세나 소비세를 납세할 의무가 있는 법인이나 개인이 되며, 성건세의 과세표준은 실제로 납부한 증치세나 소비세 금액이 된다. 성건세의 세율은 납세자의 소재지에 따라 1%, 5%, 또는 7%로 결정된다(상하이의 경우 7%).
 
교육비 부가
교육비부가는 지역교육사업의 재원을 마련하기 위해 징수하는 일종의 전용기금이다. 교육비부가는 성건세와 동일하게 증치세와 소비세를 납부하는 법인이나 개인에 대해 실제로 납부한 증치세나 소비세를 과세표준으로 해 징수하는 부가비용이다. 현재 교육비부가의 징수율은 3%이다. 처분과 관련해서도 인화세가 발생한다. 인화세는 위에서 설명했으므로 생략한다.

이상으로 중국의 부동산관련 세무규정을 간략하게 살펴봤다. 부동산은 외국인인 한국인에게도 중국에서 이용할 수 있는 중요한 재테크 수단의 하나이다. 아무쪼록 관련 세금사항도 충분히 숙지해 각자의 재테크에도 도움이 됐으면 하는 바람이다.