상하이방

중국정부가 서민주택(经济适用房) 건설에 발벗고 나서면서 작년부터 대량 공급이 시작됐다. 보통 서민주택과 상품주택(분양주택)은 공급대상이 다른 것만큼 전반 시장에 대한 충격은 우려할 수준이 아니라는 인식이 대부분이다. 그러나 서민주택도 5년 후에는 판매가 허용되기 때문에 그때의 시장상황이 어떻게 변화할지 장담할 수 없다.

서민주택은 정부가 상하이 주민가운데서 중저소득층의 거주문제를 해결해주기 위해 내놓은 정책으로, 시가보다 훨씬 저렴한 가격에 공급된다. 다만, 구매 후 5년미만의 서민주택에 대해서 매매를 금지하고 있다.
작년부터 서민주택이 대량 건설돼 공급되기 시작한 것을 감안하면, 앞으로 몇 년간은 서민주택에 의한 충격이 크지 않을 것으로 예상되지만 싼 가격에, 대량 공급된 서민주택들이 5년 후 시장으로 쏟아져 나온다면 상황은 달라진다.

서민주택은 구매 5년 후 정부에 집값의 일정부분을 반환한 후 개인 소유로 전환할 수 있다. 개인 소유로 전환된 주택은 일반 상품주택과 다름없이 매매, 등기권리증 명의이전 등이 가능하게 된다.
이에 따라 서민주택단지 주변의 아파트의 경우 타격이 따를 것으로 예상된다.

2010년 8월 상하이가 처음으로 공급한 서민주택은 지하철 5호선 북교역에 있는 민항구의 샹타이위엔(翔泰苑, ㎡당 5000위엔정도), 지하철 8호선 인근 보야위엔(博雅苑, ㎡당 5000위엔정도)지하철 9호선 서산역에 위치한 숭장구의 신카이자위엔(新凯家园, ㎡당 4800~5100위엔정도) 등으로 모두 주변 주택가격의 1/3에도 못미치는 가격으로 공급됐다.

상하이에서 대규모 서민주택이 건설되는 6대 지역은 바오산 꾸춘(宝山顾村), 자딩신차오(嘉定江桥), 숭장쓰징(松江泗泾), 민항푸장(闵行浦江), 푸동저우캉(浦东周康), 차오루(曹路) 등 외환밖에 위치한 곳들이다. 그러나, 상품주택뿐 아니라 서민주택도 도심의 좋은 곳에 건설돼야 한다는 상하이정부의 의지에 따라 쉬후이(徐汇)취, 푸퉈(普陀)취, 민항취, 푸동신취 등에도 건설된다.

쉬후이취에 들어서는 서민주택 부지는 식물원 및 황푸장 인근의 선다무예부지(森大木业地块), 내환선 인근 지하철 3호선 롱차오루(龙漕路)역 인근, 이산루(宜山路)와 루이린루(桂林路) 서남부 지하철 9호선과 12호선 가운데에 자리잡고 있는 이뎬그룹부지(仪电集团地块) 등이다.

민항취의 서민주택단지는 금수강남 1기 동부에 위치, 거의 완공된 상태다. 지하철 9호선 허촨루(合川路)역 바로 옆이다. 또다른 서민주택단지 부지는 명도성 2기 동부에 위치, 5개 동으로 비교적 소규모다.

푸퉈취에는 내환선과 쑤저우허 인근의 상량얼쿠(上粮二库) 부지 2필지, 중산베이루(中山北路)남부와 쟈오퉁루(交通路) 이북에 위치한 부지 등이 있다.

푸동은 서민주택이 중점적으로 건설되는 지역이다. 싼린(三林)에만 174만㎡의 서민주택이 들어서게 된다.

상하이는 올해 8만여 세대, 500만㎡의 서민주택을 공급할 예정이다. 5년 후, 이 아파트들이 무더기로 상품시장에 밀려들어 매매가 가능하다고 할 때 부동산시장에 대한 충격은 가히 상상할 수 있을 것이다. 특히 주변 주택단지들이 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.

한편, 중국에서 외국인은 서민주택을 구매할 수 없다. 하지만 드물긴 하나, 현지인과의 물밑거래를 통해 서민주택을 구매, 개인 소유로 전환되는 시점에서 자신의 명의로 등기권리증을 등록한다는 조건으로 협의서를 작성하는 경우가 간혹 있는데 그에 따른 위험부담을 유의해야 한다.

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