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방지산(房地産) 이야기 제29편


전철역에서 10분 거리

부동산 광고를 보면 가장 많이 접하는 것 중의 하나가 역세권이라는 말이다, 대부분 현장에서 전철역까지 10분 거리라고 한다. 그런데 실제 10분 거리일까? 한국은 대략 15분에서 20분, 중국은 최소 20분 이상 걸린다. 성인 남자가 빠른 걸음으로 걸었을 경우다.

상해 가정구(嘉定區)의 모 분양현장, 분양홍보관 내 지도를 보면 현장과 전철역이 바로 붙어 있는 것처럼 표시를 해 놓았다. 신문 광고에도 역세권이라고 큼지막하게 광고를 해 놓았다. 실제 가서 확인해 보니 전철역은 내가 아무리 빨리 걸어도 30분 이상은 가야 하는 거리에 있다. 이런 거리가 과연 역세권인가? 개발업체에 확인해 보니 현장에서 셔틀버스를 운영하기에 역세권이라고 한다…

예전에 한국에서 테마상가를 분양할 때 분양 후 몇 년간 임대수익 보장이라고 광고를 한 적이 있다. 지금은 불법이라 광고를 못하지만 (중국도 불법이다) 이러한 광고를 믿고 많은 소비자들이 분양을 받았다. 그러나 보장된 임대수익은 분양가에 이미 포함이 되어 있었다. 더구나 개발업체에서 부담한다던 중도금 대출 이자도 실은 분양가에 반영이 되어있었다. 결국 모든 비용을 소비자가 부담을 한 샘이다.

주식투자를 할 때 가치 투자를 하라고 한다. 부동산도 가치 투자를 해야 한다. 단순히 본인이 살기 위한 집이라면 본인의 취향에 따라 구입하면 되지만 투자가 목적이라면 철저하게 가치 투자를 해야 한다. 가치투자란 무엇인가? 내재가치가 풍부한 부동산에 여유 자금을 가지고 최소 3년 이상 투자하는 것이다. 여기엔 내재가치를 판단할 안목이 필요한데 공부와 경험 그리고 전문가의 조언이 필요하다. 하지만 내재가치가 크지 않은 물건을 판단하기는 쉽다. 화려하고 커다란 광고의 주인공을 피하면 된다.

한국이나 중국 신문을 보면 화려한 전면 광고의 주인공은 대체로 부동산이다. 멋진 사진이나 효과도, 크고 굵직굵직한 글씨, 때로는 유명 연예인을 모델로 내 세워 마치 연예인이 판매를 하는 것 같은 착각을 하게 한다. 문구 또한 자극적이다. 광고를 보면 당장 떼 돈을 벌 수 있을 것 같고 반대로 이걸 안 사면 평생 땅을 치고 후회할 것 같다.

인간의 뇌는 좀 바보 같다고 한다. 진심이 아닌걸 분명히 아는데도 칭찬을 들으면 기분이 좋아진다고 한다. 이 광고가 분명 100% 진실이 아닐 것이라는 생각을 하면서도 광고를 보면 자기도 모르게 믿게 된다.

가치투자의 첫 걸음, 광고를 믿지 말자. 단지 기본적인 정보만 파악하고 백지인 상태에서 현장 점검을 하자. 그리고 본인만의 체크리스트를 만들자. 리스트는 상세 할 수록 좋다. 거시적인 내용에서 미시적인 내용을 적어가자. 그리고 가능한 객관적인 평가를 하자. 중요한 사항은 반드시 더블체크를 해야 한다. 분양홍보관 판매 직원의 말을 주변의 경쟁업체 혹은 중개업체에 사실 여부를 확인해야 한다.

그리고 미래 계획은 단지 계획일 뿐이다. 실행 가능여부가 확인된 것을 제외하고는 단지 참고만 하자. 판매 직원은 이렇게 말한다. “여기 조금 있으면 전철이 또 생기고, 학교가 들어서고 까르푸도 들어선데요” 소비자 본인이 직접 확인하지 못한 정보는 정보가 아니다. 확인이 안 되는 모든 정보는 흘려버리자.

한가지 더, 가치투자에서 가장 피해야 할 것이 있다. 바로 탐욕과 공포다. 투자는 타이밍이므로 탐욕이나 공포 때문에 매수, 매도 시점을 놓치면 기회 상실, 수익율 저하 혹은 투자 손실로 이어진다.

곧 중국의 최대 명절인 춘절이다. 전 중국이 All stop되는 기간이다. 춘절이 끝나면 2011년 부동산 본게임이 시작된다. 워랜버핏의 투자원칙은 첫 번째가 “절대로 돈을 잃지 말라”이고 두 번째가 “첫 번째 원칙을 절대로 잊지 말라”는 것이다.

독자 여러분, 새해 복 많이 받으시고 금년 부동산 게임에서 돈을 잃지 마시기 바란다.



필자 : 한상윤 대표이사
노이부동산/노이컨설팅그룹
동제대학 부동산학 석사
(chinahan888@gmail.com, 1391-702-0433)

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