상하이방

집값이 왜 계속 올라가고 있을까? 거시정책 효과는 왜 크게 나타나지 않고 있는 것일? 부동산업과 거시경제는 어떤 관계일가? 부동산시장은 자체의 발전규칙이 있는데 거시정책으로 조정가능한가? 거시정책이 정부가 원하는 결과를 가져올 수 있을까? 이처럼 많은 의문점을 갖고 이번 주는 부동산 주기에 대해 간단하게 말해보려 한다.

여러 나라의 부동산발전 역사가 증명하듯이 부동산은 국민경제의 기초 산업으로 선명한 주기적 특징을 갖고 있다. 부동산 주기라는 것은 시간의 흐름에 따라 확장과 수축이 교체 순환하는 과정을 가리킨다. 보통 부동산 주기를 번영, 쇠퇴, 불황, 소생 등 4개 단계로 구분한다.

제1단계- 번영단계. 거래량이 급격이 증가하고 공급이 수요를 따라가지 못하며 집값 상승세가 계속돼 최고 정점까지 이르게 된다.

제2단계- 쇠퇴단계. 부동산거래량이 점점 줄어들고 가격이 내리기 시작하고 부동산투자가 줄어들고 시장이 점차 위축된다.

제3단계- 불황단계. 부동산거래량이 급격히 줄어들고 공급이 수요를 웃돌고 부동산가격이 떨어지며 공실율이 증가하고 중소규모의 부동산중개업체들이 도산한다.

제4단계- 소생증장단계. 특징은 거래가 다시 회복되고 부동산가격이 오르기 시작하며 투자자의 자신감이 회복된다. 부동산투자가 늘어나면서 새로운 번영단계로 진입한다.

각 나라와 지역의 발전속도, 경제상황에 따라 부동산 변동주기가 다르고 나타나는 표현형식도 서로 상이하다. 미국의 경우 부동산 주기가 보통 20년정도로 상승기와 하락기가 각각 절반을 차지한다. 일본은 주기가 약 10년정도로 상승기가 6~7년, 하락기가 3~4년이다. 홍콩의 부동산 주기는 7~8년으로 그 가운데서 상승기가 5년, 하락기가 2~3년이다. 중국대만은 5~6년이 걸린다.

부동산발전에서 주기적 파동은 필연적인 경제규칙이다. 물론 각 나라나 지역별로 부동산주기의 요인이 다를수는 있으나 그 흐름을 따라야 하는 것은 자연적인 이치다. 대부분 부동산의 주기적 파동은 이론처럼 평온하지는 않다. 번영은 일시적인 표면 현상일뿐 이 과정에서 부동산 투기수요의 과도팽창으로 인해 가격이 정상범위를 벗어났을 때는 이미 거품이다. 거품 붕괴와 함께 부동산업의 진통이 시작된다.

한 지역이나 도시에서 중고주택의 거래량이 신규 분양주택 거래량을 초과할 때가 바로 거품의 경계선에 이르렀을 때이다. 이때 중고주택 거래량이 많을수록 거품도 많다는 것이다.
중국부동산시장이 이제 막 본격적인 발전을 시작한 역사는 길지 않다. 부동산산업이 걸음마를 타기 시작한 것은 20세기 90년대로, 10여년의 발전과정에서 이미 2차의 짧은 번영기를 겪었다. 1992~1993년이 그 첫번째이고 1994~1996년의 쇠퇴기와 1997~1999년의 불황기를 거쳐 1999~2000년 이르러 시장이 소생단계에 들어섰다. 2001년부터 부동산업은 다시 새로운 상승단계로 올라서기 시작했다.

굳이 꼬집어 말한다면 1998년 전까지 아직 진정한 부동산시장이 형성하지 못했다. 1998년의 주택개혁(房改)은 명실상부한 부동산 시기의 도래를 의미하는 것으로 2001년부터 중국의 GDP가 연간 7~8%의 성장률을 기록하는데 부동산의 기여가 컸다.

중국이 WTO에 가입함에 따라 중국부동산의 발전 전망은 국내외 투자자의 주목을 받았다. 따라서 투자방식투자주체, 투자종류가 다양해짐과 동시에 국제적인 도시로 부상하면서 정부투자도 늘어나기 시작했다. 2008년 베이징올림픽, 2010년 상하이엑스포의 개최와 함께 주요 도시의 부동산투자도 계속 상승할 것으로 기대된다. 중국의 부동산은 지금 팽창기라고 볼 수도 있을 것이다.