상하이방

상하이 부동산시장은 연일 거래량 하락, 신규 분양주택 할인, 기존주택 가격인하 등 뉴스들로 무성하다. 과연 구매자시장으로 돌아선 것일까?

▨ 공급과잉현상 나타나
구매자시장이라 함은 시장 공급이 수요를 넘어 매매자 간 경쟁이 심화되고 주택을 판매하기 위해서는 어쩔 수 없이 가격인하를 감수해야 하기 때문에 시장가격이 구매자의 지배를 받게 되는 현상을 가리킨다. 구매자시장은 생산과 가격의 장기적인 흐름과 방향을 결정하게 되고 생산 혹은 가격의 하락 또는 동시하락을 예시하는데 이런 상황은 공급과 수요가 일정 가격수준에서 평형을 이룰 때까지 지속된다. 현재 상하이시장이 바로 이러한 특징을 나타내고 있는 것이다.
房地产时报에 따르면, 상하이 기존주택 공급과 판매 비율이 사상 최고치에 달했다. 관련 수치에 따르면, 기존주택 월 공급량은 연초의 10만여채에서 8월에는 11만채로 증가했고 월 평균 공급은 분양주택의 4~5배에 달했다. 반면, 7월 공급과 판매 비율이 12:1에 달해 구매자 선택의 폭이 크게 넓어졌다.
다음으로 기존주택 가격인하 현상이다. 분양주택 가격할인 붐에 이어 시중심, 중외환선 지역을 막론하고 집주인들이 가격을 내리는 현상이 나타났다. 평균 총액의 5%정도 가격할인이 가능해졌고 주동적으로 가격을 내리는 주택이 10~15%에 달했다.
또, 구매자가 확 달라졌다. 집값이 상승세를 보일 때 추격매수를 일삼던 구매자들이 관망세를 유지하고 있는 것이다. 급매물이 늘어나고 가격할인이 시작되자 적잖은 사람들은 구매자 시장으로 돌아설 것을 기대하며 요지부동인 것이다.

▨ 시장은 사실상 대치 상태
그렇다면 구매자가 확실하게 거래주도권을 잡았을까? 일부 네티즌들은 현재 ‘구매자시장 진입’이라 함은 사실상 장기적으로 지속돼 온 ‘판매자 시장’을 상대적으로 하는 말이라며 구매자는 부동산 가격에 대한 주동권을 잡은 게 아니라 판매자가 ‘알아서 가격을 내려주기를 대기 중’이라며 현재는 사실상 대치상태라고 주장한다.
易居臣信전문가는 “구매자시장은 공급과잉 상황에서 공급자측이 거래성사를 위해 구매자측의 협의가격을 들어주는 것”이라며 “현재 시장은 부동산이 여전히 자원형 자산에 속하고 자원의 제한성으로 공급자가 우세에 처해있기 때문에 자금부족 등 절박한 원인을 제외하고 구매자의 할인요구에 쉽게 응하지는 않을 것”이라고 말했다.
기존주택시장 상황은 분양주택시장에 더욱 복잡하다. 공급자 규모가 워낙 방대하기 때문에 그 중 일부의 가격할인이 전반 시장을 주도할 수 없기 때문이다. 특히, 7월 말 중앙은행이 ‘시장상황에 따라 금융정책을 융통성 있게 조정해나갈 것’이라는 내용을 발표함에 따라 구매자들이 금융정책 완화에 기대를 안고 있어 단시일 내에 구매자시장으로 바뀌기는 어렵다는 데 무게가 실린다.