상하이방

푸르지오~, 이 편한 세상~, 래미안~ 한국의 아파트 이름이다. 이 이름들은 모두 한국의 건설회사 아파트 브랜드이다. 한국의 아파트는 대형 건설사 주도로 브랜드화 되어 있다. 한국은 시공사(건설회사)가 아파트를 지어 분양까지 하는 시공사 주도 시장이다.

사실 시공사는 아파트 개발의 주체가 아닌 단순히 아파트를 지어주는 회사일 뿐이다. 아파트 개발은 시행사라고 불리는 회사가 땅을 사서 시공사에게 도급을 주어 아파트를 짓게 하고 시행사가 분양을 하는 것이 일반적이다. 그러나 한국의 시행사는 규모가 크지 않아 인력이 한정적이고 대규모 개발을 하기 위한 자금력이 부족하며 자금을 조달(Project Financing) 하기 위한 신용도도 떨어지기에 대형 건설사와 협력하여 개발을 한다. 마케팅 측면에서 봐도 대형 건설사를 전면에 내 세워 분양하는 것이 훨씬 유리하다. 이러다 보니 한국의 아파트 개발은 시공사가 주도하게 되었다.

그러나 중국은 개발상(开发商) 혹은 발전상(发展商)이라 불리는 시행사 주도 시장이다. 중국의 유명한 아파트인 완커 (万科)도 시행사 이름이고 한국 교민들이 많이 살고 있는 금수강남도 시행사가 지은 아파트 이름이다. 한국은 대우 푸르지오 아파트라고 하지만 중국은 완커 백마화원이라고 한다. 중국에서 시공사는 단순히 아파트 시공만 할 뿐이다. 아파트 개발을 위한 토지 확보, 자금 조달, 인허가, 분양 등 시공을 제외한 모든 것을 시행사가 주도한다.

중국은 선 분양일까 후 분양일까? 선 분양도 후 분양도 아닌 부분적인 후 분양이다. 법규 상 전체 시공 중 25% 이상이 지어져야 분양이 가능하다. 그런데 이 25%를 어떻게 규정할까? 중국에서 흔히 그렇듯이 기준이 지역마다 다르다. 북경, 상해 등 대도시는 지붕공사까지 끝내야 25% 규정에 부합하는 것으로 보는데 다른 지역에선 2,3개 층 정도 시공되어 올라가면 가능하기도 하다. 심지어는 땅만 파면 가능한 곳도 있다.

이렇게 시공이 25% 이상 완료되면 분양허가증을 받아 분양을 하게 되는데 대형 시행사의 경우 자체 분양조직이 있어 자체적으로 분양을 하기도 하지만 일반적으로 분양대행회사를 통해 분양을 한다. 분양의 방법도 한국과 차이가 있다. 한국은 계약금을 지불하고 몇 차에 나누어 중도금을 납부하고 완공 후 잔금을 치르는데 중국은 일반적으로 계약금 지불 후 바로 잔금을 일시불로 납부한다. 즉 건물 완공도 되기 전에 전액을 지불한다.

또한 한국은 은행대출도 중도금 식으로 나누어 받는데 중국은 일시불로 대출을 받아 이자 부담이 크다. 가령 아파트분양가의 30%를 자기 돈으로 계약금을 내고 나머지 70%를 은행대출로 지급을 하는 경우 보통 계약 후 1-2개월이면 대출계약이 성립되므로 이 때부터 이자를 갚아나가야 한다. 한국보다 이자 부담 기간이 늘어난다.

그러나 중국 법에 그렇게 규정한 것은 아니다. 지금까지 관례상 그렇게 해 오고 있는 것이다. 중국도 한국의 중도금 제도처럼 건물이 완공 될 때까지 몇 차례 나누어 분양금액을 지불할 수도 있다. 시행사와 계약조건을 그렇게 하면 된다. 하지만 이는 이론적인 얘기일 뿐 실제론 그렇게 하는 시행사가 거의 없다.

어쨌든 분양계약(매매계약이 아니다)을 체결하고 건물이 완공되면 건물등기가 된 후에 정식으로 매매계약을 체결한다. 매매계약 체결 후 아파트 열쇠를 수령하고 등기권리증인 방산증(房产证)을 교부받는다. 이 때부터 법적으로 재산권을 행사할 수가 있다.
중국 아파트 분양에 대해 간략히 설명했지만 사실 그 과정은 매우 복잡하고 거쳐야 할 절차들이 많다. 정해진 틀은 있지만 너무나 변수가 많아 순발력과 창조적인 아이디어가 필요하다. 그래서 필자는 개발사업을 좋아한다.