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내년부터 부동산대출 금리의 할인혜택이 줄어든다는 소문과 주택 공급부족, ‘내년에도 집값이 오를 것’이라는 시장전망으로 주택매매가 급증하고 있다. 이에 따라, 매물 가격을 자주 상향 조정하는 주택 소유주들도 늘고 있다. 이런 시장 분위기 속에서 흔히 발생하는 상황 또는 분쟁과 그에 따른 대처법을 알아보자.

주택소유주가 계약금 수령을 거부할 경우

집값 시세가 오르게 되면 주택 소유주는 계약금(定金) 받기를 거부하는 것으로 계약을 파기하는 경우가 있다. 일반적으로 의향금(意向金)은 주택소유주의 수령과 동시에 계약금으로 전환된다. 따라서 만일 주택소유주가 의향금 수령을 거부한다면 계약금을 받지 않은 것으로 취급되기 때문에 계약을 파기하더라도 배상책임을 지지 않는다. 만일 중개협의서(居间协议)에 ‘계약금은 중개소가 주택소유주를 대신해 받을 수 있다’고 규정할 경우 중개소가 구매자로부터 받은 의향금은 곧 주택소유주가 받은 것으로 된다.


계약파기, 위약금만 지불하면 끝이다?

만일 집값이 주택소유주가 배상해야 하는 위약금에 비해 더 많이 올랐을 경우, 2배의 위약금을 구매자에게 지불하는 것으로 계약을 파기하는 경우가 있다. 비록 매매 쌍방이 정식 매매계약서를 작성하지 않은 상태라 할지라도 중개협의서(居间协议) 체결만으로도 계약이 성립됐다고 볼 수 있다. 따라서 구매자는 계약파기 전후의 집값 차액에 대해 손해배상을 주장할 수 있다.


매매계약서 체결을 거부한다면

주택판매자가 각종 이유로 정식 매매계약서 체결을 거부할 수 있다. 흔히 볼 수 있는 상황은 부동산등기권리증 소유자가 자신이 아닌 아내나 자녀로, 이들이 주택판매를 동의하지 않는다는 이유가 대부분이다. 이 경우 만일 판매자가 부동산소유주로부터 권한을 부여 받았음을 증명할 수 있다면 중개협의서는 여전히 유효하다. 부동산소유주가 중개소를 찾아 매물을 내놓았거나 중개수수료 확인서에 사인 또는 위탁서 등으로 증명할 수 있다.


정식 매매계약서 체결 시 불합리한 요구를 제출한다면

정식 매매계약서 체결 시 중개협의서 내용과 어긋나는 계약체결을 요구, 만일 구매자가 이를 수락하지 않을 경우 위약책임을 구매자에 돌릴 수 있다. 중개협의서 내용은 누구든 일방적으로 변경할 수 없으며 법적으로 위약책임이 누구한테 있는 가 하는 것은 내용의 합리성 여부를 따져서 결정하게 된다. 예를 들어, 주택소유주가 구두로 가구, 가전제품 등을 무상으로 구매자에 제공한다고 해놓고 나중에 이를 번복하더라도 이 같은 사실을 증명할 방법이 없으므로 이것 때문에 계약이 파기됐다면 위약책임이 구매자에게 돌아갈 수 있다. 그러나 예를 들어 명의이전 후 1년 뒤에 집을 비운다든지 하는 불합리한 요구로 인한 것이라면 위약책임이 주택소유주에 있다.


명의이전에 비협조적인 경우

주택판매자가 명의이전 날짜를 미루는 등 비협조적이라면 서면독촉장을 판매자와 부동산중개소에 동시에 발송한다. 독촉장에 명의이전 수속을 진행할 날짜를 밝혀야 하며, 날짜 연기에 동의할 경우 기한을 밝히도록 한다. 구매자의 원인으로 명의이전 날짜가 미뤄질 경우 판매자의 서면동의를 받아야 한다. 그렇지 않은 경우 위약책임이 따를 수 있다. 가급적 기한 내에 진행시키는 것이 좋다.
만일 다운계약서 작성을 이유로 매매계약서의 무효를 주장하는 경우도 가끔 있는데 이는 계약서 자체를 무효시킬 수는 없다. 다운 계약서 중 불법부분 조항만 무효할뿐 기타 내용은 그대로 유효하며 탈누세 부분은 추가로 납부해야 한다.


위약금 지불을 감수하면서 계약해지를 원할 경우

일반적으로 계약서에는 “어느 일방이 계약해지를 요구할 경우 집값의 10~20%의 위약금을 지불해야 한다’고 명시돼 있다. 만일 집값이 위약금보다 더욱 많이 올랐을 경우 집주인은 위약금 지불을 감수하더라도 계약해지를 원할 수 있다. 그러나, 계약을 해지할 수 있는 권리는 계약을 위반하지 않은 측에 있으므로 구매자가 이를 원하지 않을 경우에는 위약금을 지불하는 조건으로 계약을 해지할 수 없다.

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