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♪눈부신 아침 햇살에 비친 그대 미소가 아름다워요♪~, 이문세의 “가을이 오면”이란 노래가 생각나는 계절이다. 가을이 오면 싱그런 가을 햇살에 비치는 중국의 아파트는 과연 아름다울지 기대가 된다. 유난히 더웠던 여름도 가고 일년에 며칠 안 되는 상해의 귀한 가을이 왔다. 기간이 짧은 만큼 더욱 소중한 시간이다.

가을을 맞이하는 시각과 기대들이 모두들 다를 것이다. 상쾌한 바람과 푸르른 잔디를 보며 가슴이 설레는 골퍼들이 있는가 하면 연말 결산을 앞두고 실적 챙기기에 분주한 직장인들이 있다. 그 동안 미루어 왔던 부동산 투자를 이제는 할 시점이 아닌지 타이밍을 노리는 투자자들도 있고 반면 오히려 더 떨어질까 걱정이 되어 집을 팔려고 하는 매도인들도 있다. 금년 하반기 중국 부동산 시장은 어떨지 궁금하다.

전체적인 큰 장세로 보면 중국 정부의 거시적 부동산 통제정책은 변함이 없을 것이다. 최근 중국 언론에서 조사한 여론을 보면 중국인들의 정부에 대한 가장 큰 불만은 여전히 높은 집값이다. 중앙 정부도 부동산 통제정책을 완화한다는 어떠한 제스쳐도 보여주지 않고 있다. 반면 집 값도 떨어지지 않고 있다. 오히려 지난 8월부터는 거래량이 회복되고 있다. 실수요자 중심으로 상해 도심에서 좀 떨어진 외곽 지역의 분양 아파트와 학교 주변의 시내 지역 집들의 거래가 늘었다고 한다. 그러나 단순히 거래량이 늘었다고 집 값이 오르는 것은 아니다. 거래 내용이 중요하다. 실수요자 중심으로 거래량이 늘었다면 부동산 가격 상승에 한계가 있다. 투자 수요가 거래에 참여해야 부동산 가격이 상승한다.

여기에 또 하나 중요한 요인은 개발상의 자금 여력이다. 아직까지는 버틸만한 것으로 파악되고 있다. 물론 중소형 개발상은 자금력이 상대적으로 부족하여 가격 할인을 하거나 심지어 도산하는 업체도 있지만 대체적으로는 버티고 있다. 그러나 문제는 내 년이다. 올 해까지는 작년까지 벌어 놓은 돈으로 버틸 수 있지만 내 년까지 이러한 상황이 지속되면 심각한 자금난에 봉착할 것이다. 은행 대출은 안되고 버티다 못한 개발상은 가격을 할인해서 분양 할 수 밖에 없을 것이고 그 할인 폭은 시장의 예상보다 훨씬 클 것이다. 그렇게 되면 소비자들은 더욱 가격이 떨어질 것으로 기대하여 구매를 안 할 것이고 개발상들은 할인 경쟁을 하게 되면서 악순환이 발생하고 결국 시장은 혼란에 빠질 것이다. 이런 상황은 중국 정부가 결코 원하는 시나리오가 아니다. 따라서 추가 억제 정책은 당분간 나오지 않을 공산이 크고 투자자들도 정부의 뜻을 파악하고 조만간 투자가 이루어질 가능성이 높다.

그러나 명심해야 할 것은 예전 같은 투자 수익율을 기대하기는 어렵다는 것이다. 이제 중국에서 집을 사서 7% 이상의 투자 수익율을 올리거나 두, 세배의 시세 차익을 챙기기는 쉽지 않다. 만일 주택에 투자를 해서 최대한 시세 차익을 올리고자 한다면 단독 별장을 권하고 싶다. 아시다시피 단독별장용 토지는 더 이상 추가로 나오지 않는다. 공급이 멈추었다. 그러나 수요는 계속 늘어나고 있다. 가격이 계속 오를 수 밖에 없는 시장구조다. 그러나 무조건 단독별장이라고 다 투자가치가 있는 것은 아니다. 어떤 것이 투자 가치가 있는지는 수요자의 관점에서 대상 물건을 보면 된다. 단독별장은 돈이 아주 많은 부자가 사는 집이다. 무엇보다도 건물의 품격과 단지의 조경이 중요하다. 대중 교통은 별로 고려할 요건이 아니나 도로교통은 중요하다. 그리고 어떤 사람들이 구매했는지 조사해 봐야 한다. 부자들은 이웃을 중요하게 생각한다.

관망세가 서서히 걷히는 느낌이다. 아직 본격적으로 투자수요가 부동산 시장에 유입되고 있지는 않지만 전체 시장 구조와 메커니즘상 투자 타이밍이 도래한 것으로 보인다. 당분간 큰 폭의 부동산 가격 상승은 이루어지기 어렵겠지만 내 년에 있을 상승장에 대비하여 사전 준비 작업을 시작할 때다. 미래는 준비하는 자의 것이다.




필자 : 한상윤 대표이사
노이부동산/노이컨설팅그룹
동제대학 부동산학 석사
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