상하이방

어느덧 경인년 (庚寅年)이가고 신묘년(辛卯年) 토끼 띠의 해가 밝아온다. 2010년 부동산시장이 용맹한 범의 해여서 그랬던지 지준율, 금리인상 및 각종 투자억제 정책이 쏟아져 나오면서 중국부동산시장이 경직 되어갔다.

중국정부의 이와 같은 호랑이 같은 정책으로 인해 부동산 가격 상승을 이끌던 대도시 부동산시장이 급속하게 위축되었고 반면 호랑이가 없는 곳에서는 토끼가 왕을 한다는 말이 있듯이 중소도시의 경우 대도시의 투자 규제를 피해 날아온 투자자들로 인해 반사 이익을 얻어 부동산 시장이 오히려 호황을 맞은 곳도 생겨나게 되면서 중국판 풍선효과를 여실히 보여준 한 해를 보냈다.

이번 호에서는 지난 10년을 바탕으로 다가올 2011년 중국부동산시장을 예측해보는 시간을 가져보려 한다.



대홀소짝

중국은 부동산 통계를 낼 때 땅도 크고 인구도 많아 그 기준을 삼는 것이 사회적 경제적 시각에 따라 달라져 그 통계 내용을 확신하기에는 무리가 따르나 일반적으로 부동산의 경우 전국 70개 대도시를 표본 조사하는 것이 일반적인 통계로 자리잡고 있다.

표본이 되는 대도시에는 수도인 베이징을 필두로 하여 직할시인 상하이, 톈진, 선전 등과 성도인 항저우, 정저우 등이 이에 포함된다. 이밖에 중소도시는 필요에 따라 자료로 활용 되고 있다. 우리가 신문이나 방송을 통해 접하는 중국 부동산 ‘오르고 내린다’는 정보는 일반적으로 70개 대도시를 바탕으로 조사한 내용이다.

이로 인해 방송온도와 체감온도가 달라지는 원인을 제공했다. 중국이 넓다 보니 획일적으로 ‘이렇다’고 못박아 이야기하기 어려운 부분이 부동산 시장에도 적용되는 것이다. 그렇다고 구체적으로는 힘들지만 정의하기가 힘든 것도 아니다. 중국부동산 시장이 동부 연해지방을 베이스로 해서 발전해 나가고 있어 이 지역의 대도시와 중소도시의 부동산시장의 발전 과정에서 전체는 아니지만 최소한의 알맹이는 얻어 낼 수 있다.

먼저 이 지역 대도시의 부동산 시장의 변화를 살펴보자.
2003년 주식만이 돈이 되는 투자가 아니라는 것을 눈으로 본 중국인들이 대도시 부동산 투자에 눈을 돌리면서 부동산가격이 수직상승하기 시작한다. 그리고 2005년 부동산 가격의 정점을 찍는다. 2007년 주식시장에 거래세도입으로 인해 자금이 부동산으로 쏠리면서 잠시나마 활황이 찾아오고 2009년에는 금융위기 극복을 위해 한시적으로 나마 부동산에 뿌려 놓았던 각종 정책의 허들을 걷어내면서 시장이 크게 반등했다.

그럼 중소도시의 경우는 어땠을까?
2004년 너도나도 대도시 부동산 구입 붐이 일어나 수요보다 공급이 부족해졌고 대도시 인근도시로 투자처를 찾는 사람들이 생겨나기 시작하였다. 2006년에는 대도시의 부동산 규제를 피해 중소도시에 부동산 구입 러시가 이루어졌고 일부 지역은 과열 양상을 보이기도 하였다.

이밖에 개미투자자들 이외에 지방에서 공장을 운영하던 사람들까지 부동산 개발에 참여해 개발 이익을 챙겨가면서 지방 부동산시장이 대도시 규제의 반사이익을 확실히 누리게 된다. 2008년 투자처를 잃은 자금들이 지방 부동산으로 속속 모여들면서 풍선의 한곳을 누르면 다른 곳이 불거져 나온다는 풍선효과가 부동산시장에 자리 잡게 되는 해가 되었다.

2010년 지난해에 풀어주었던 각종 규제정책을 다시 원상 복구시키니 중소도시는 상승기를 맞게 되었다. 이때 이전 풍선효과의 패턴과 좀 다른 모습은 연해 대도시 부근의 중소도시가 부동산규제의 수혜자였는데 이때부터는 비교적 원거리인 쿤밍 등도 수혜자 명단에 들기 시작한 것이다.

중국정부는 부동산시장이 풍선형태로 변해가자 지방정부의 무분별한 토지사용권 판매행위에도 제동을 걸어 보장성 주택, 노후주택 개조사업, 중소형 주택 등 서민용 주택 공급량이 올해 전체 주거용지 공급량의 70%에 달하지 못한 현과 시는 올해 연말까지 고급아파트, 고급상가용 토지를 분양하지 못하게 하는 등 정책을 쏟아 냈지만 현실적인 해결책은 되지 못했다.

이를 종합해 중국의 대도시나 중소도시의 부동산시장을 들여다 보았을 때 시기적으로 차이가 있었을 뿐 결론은 ‘가격은 다 올랐다’이다. 대•중•소 도시가 기간을 달리한 채 일시적으로 거래가 부진해지는 관망세를 보이다 재차 상승하는 악순환이 반복돼왔다는 것이다. 또 여기서 패턴이 생겨났는데 대홀소짝의 패턴이 그것이다.

대도시가 홀수 해에 가격과 거래량이 늘어났고 중소도시는 짝수 해에 가격과 거래량이 늘어 났다는 것이다. 2011년은 어떤 변수가 발생할지는 모르나 통계상 짧은 시간동안 대도시 부동산이 흥 할 해이다.

향후 중국부동산 투자에 생각이 있다면 이러한 패턴을 참조해 매수 매도 타이밍을 잡는 것이 도움이 되리라 생각된다.

여러 분야의 전문가들이 2011년 중국부동산 시장에 대해 이야기 할 시점이라 시장의 오르내림에 대해 의견을 피력한다. 필자도 유수의 석학은 아니지만 지난 10년간 중국부동산을 지켜보았던 한 사람으로서 도움이 되었으면 하는 바람에서 초라한 글이지만 몇 줄 적어 보았다.



2011년 辛卯年에는

우리가 다 아는 판소리계 고전인 토끼전의 줄거리를 잠시 살펴보면 용왕의 딸이 몹쓸 병에 걸렸다. 토끼의 간이 명약이라 하여, 용왕은 만조백관을 불러 뭍에 사는 토끼의 간을 어떻게 구할 것인가를 논의한다. 그 끝에 자라는 막중한 임무를 띠고 뭍으로 나온다. 자라는 감언이설로 토끼를 유혹하여 이윽고 용궁으로 데리고 들어온다. 토끼는 물 속으로 들어와서야 자기가 속았다는, 뿐만 아니라 목숨이 위태롭다는 것을 알아차린다.

그러나 꾀 많은 토끼는 지혜를 발휘하여 자기의 간을 노리는 자들이 많아서 평소에 늘 숨겨놓고 다닌다고 말하여 위기에서 벗어나 뭍으로 돌아온다는 내용인데 개인마다 상황은 다르겠지만 자의든 타의든 중국이 초창기에 투자유치라는 적극적인 구애와 희망이라는 모습으로 다가와 우리는 현재 이곳에서 살고 있고 미래를 만들어 가고 있다. 우리가 이국 땅에서 생사의 갈림길에 놓인 토끼는 아닐까?

2011년은 홀수해이면서 토끼의 해이다. 신묘년에는 모두들 토끼의 현명함으로 성공적인 투자를 하기 바란다.

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