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방지산(房地産) 이야기 제30편

벌써 30편째 컬럼이다. 필자가 가지고 있는 지식을 공유하고자 시작했던 컬럼이 벌써 3년이 되 가고 있다. 그 동안 필자가 바랐던 만큼 독자 여러분과 지식을 공유했는지 돌아본다. 어떤 내용을 써야 독자들에게 실질적인 도움이 되고 어떻게 써야 쉽게 전달이 될까 매번 고민을 한다. 이러한 필자의 조그만 몸짓이 상해 교민 여러분들께 조금이라도 도움이 된다면 필자에겐 커다란 보람이고 기쁨이다. 혹 컬럼 내용에 오류가 있거나 다른 의견이 있으신 분은 이메일이나 전화로 연락 주시기 바란다. 다음 컬럼에 반영하여 정보의 나눔이 더욱 풍성해 질 수 있도록 노력하겠다.

중국의 개발회사들이, 투자자들이 서부로 달려가고 있다. 달마가 동쪽으로 간 까닭은 잘 모르겠지만 “그들”이 서쪽으로 가는 까닭은 잘 알고 있다. 돈을 벌기 위해서다. 왜? 상해는 더 이상 돈이 안되니까… 아니 정확히 이야기를 하면 더 쉽게 더 많은 돈을 벌기 위해서다. 그들은 서쪽으로 가고 있다.

상해에서 부동산 투자로 고수익을 얻기가 이젠 쉽지 않다. 비단 상해 뿐 아니라 북경을 비롯한 연해지역 도시들도 마찬가지다. 중국의 소위 2,3선 도시들이 각광을 받고 있다. 2,3선 도시를 구분하는 명확한 기준은 없다. 일반적으로 도시의 규모와 영향력을 기준으로 나누는데 북경, 상해, 심천, 천진 같은 대형 도시들을 1선 도시라고 하고 남경, 항주, 심양, 무한 같은 省都와 소주나 청도 같은 영향력이 큰 도시들을 2선 도시라고 한다. 3선 도시는 이보다 규모가 작은 중형 도시들을 지칭한다고 보면 크게 틀리지 않는다. 중국의 부동산 개발은 1선 도시로부터 출발했다. 현재 개발 바람은 1선 도시를 지나 2선 도시들을 휩쓸고 있고 3선 도시까지 영향력에 들어와 있다. 돈은 바람이 불 때 번다. 그들은 바람을 따라 서쪽으로 갔다.

상해의 한국 교민들이 집을 사기 시작한 지 거의 10년이 되간다. 그 동안 주요 투자 지역이 구베이와 롱바이 그리고 루지아주이(陸家嘴)나 세기공원 주변을 벗어나지 못했다. 최근 투자지역을 다변화 하는 움직임이 보이기 시작했지만 상해 외 지역으로까지 확대 되지는 못하고 있다. 잘 모르는 지역이고 관리하기도 어렵기 때문이다. 그러나 이제 우리도 중국 경험 10년 인대 “그들”처럼 서쪽으로 갈 내공이 축적되었다고 필자는 생각한다. 그들보다 앞서기는 어렵지만 그들을 따라 갈 수는 있다. 그들의 발걸음은 지금까지 “성공투자’의 족적이었다.

흔히 온주 투자자들을 성공적인 투자 모델로 보고 있다. 우리도 온주 투자자들 처럼 할 수는 없을까? 우선 주변에 뜻이 맞는 투자자들과 함께 투자 자금을 만들고 (반드시 여유 자금이어야 한다) 투자 지역과 상품을 분석하고 현장 방문과 실사를 통해 투자를 결정한다. 이 때 투자 기간은 최소 3년 이상이 되어야 한다. 지난 호 필자의 컬럼에서 언급한 가치투자가 필요하다. 잠재가치가 큰 투자 상품에 여유자금으로 3년 이상 투자하는 것이다.

온주 상인들은 각 개개인이 한 상품을 각자 구입하는 것이 아니라 개인들의 투자 자금을 모아 자금력을 확보한 후 한 전문투자자가 독단적으로 투자하고 매도 시기 역시 독단적으로 결정한다. 투자자들은 일사 분란하게 전문투자자의 결정을 따르고 수익을 배분 받는다. 그래서 온주 상인들은 속도가 빠르다. 투자는 타이밍 아닌가?

그러나 이러한 온주식 투자 시스템을 우리 한국인들이 따라하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 공동 투자 공동 수익 배분 방식에 익숙하지가 않고 전문투자자에 대한 신뢰도가 떨어지기 때문이다. 결국 신뢰 문제가 가장 크다. 물론 이러한 현상 이면에는 많은 원인이 있지만 아무튼 한국 투자자들에게 적용하기는 쉽지 않다.

이에 대해 단계적인 투자를 생각해 볼 수 있다. 우선 공동 구매 (한 단지 내 아파트들을 여럿이 개별적으로 구매)를 통해 각자 수익을 창출 한 후 그 동안 형성된 신뢰와 수익을 바탕으로 온주식 공동 투자를 하는 것이다. 시간은 좀 걸리겠지만 한번 구축된 신뢰는 더욱 공고해지고 규모도 커 질 것이다. 상해에서 조만간 한국식 대형 부동산 펀드가 나오지 않을까 기대가 된다.

혹자는 걱정을 할 것이다, 2,3선 도시 같은 시골집(?)을 사면 집 값이 떨어지거나 팔기가 어려운 것이 아니냐고. 상해의 변두리 지역 집을 사는 것 보다 시골의 중심지역 집을 사는 것이 훨씬 안전하고 수익율도 높다. 상해의 변두리 집은 시내의 집이 팔리고 나서 나중에 팔리는, 우선 순위에서 밀리는 집이고, 시골 중심지역의 집은 시골의 부자들이 돈 생기면 가장 먼저 사는 투자 우선 순위의 집이다. 그리고 상해보다 훨씬 싸다!

중국의 시골로 돈이 흘러가고 있다. 그런데 시골엔 집이 부족하다, 특히 쓸만한 집은 많이 부족하다. 그래서 현재 중국 시골의 집값이 급등하고 있다.

중국 시골로 가는 비행기에 “그들”과 함께 앉은 한국 투자자들의 모습을 볼 수 있으면 좋겠다.

필자 : 한상윤 대표이사
노이부동산/노이컨설팅그룹
동제대학 부동산학 석사
(chinahan888@gmail.com, 1391-702-0433)

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