상하이방

중국정부에서 연이어 발표된 부동산 정책에 개인 및 법인투자자들은 후속조치로 나올 지방정부의 세부 세칙 발표에 예의주시하고 있으나 아직까지 공포는 이루어지지 않고 있다.
이번 호에서는 중국정부의 부동산정책의 출시배경과 특성을 살펴보고 앞으로 생겨날 정책의 변화를 생각해보는 시간을 가져보려 한다.

2003년 하반기부터 베이징시 전체가 육중한 타워크레인 숲을 이루어가더니 그 이듬해에는 도시가 거대한 건설현장으로 바뀌어져 갔다.

왜? 왜 같은 시간대에 너나 할 것 없이 공사를 시작한 것일까? 이유는 2008년 베이징올림픽 때문이다. 중국정부는 올림픽 전까지 도시 미관상 타워 크레인을 다 내리고 건설현장의 건설을 못하게 하는 조치를 내렸다. 그로 인해 개발상은 공사 중단으로 인한 손실분을 없애고 분양특수를 얻기 위해서 기를 쓰고 개발을 하게 되었다. 하지만 개발상들은 같은 시기에 공사를 시작했기에 분양시기가 몰려 분양율이 자연이 떨어 질 수밖에 없고 악성재고를 덜기 위해서라도 분양가를 낮추어야 한다는 고민을 안고 있었다. 이로 인해 우려의 목소리가 커져가고 있었는데 과연 그 결과는 어떠했을까?

이 시점에서 상하이로 돌아가 보자.
상하이부동산시장은 2003년부터 탄력을 받기 시작하여 상승세를 이어가고 있었는데 2005년 봄부터 정부의 부동산 정책이 상하이를 타깃으로 하나둘씩 발표되어 그해 6월에는 영업세라는 직격탄을 맞이하게 된다.

왜? 왜 하필이면 이때 부동산 정책이 상하이를 겨냥해서 발표되었을까? 부동산 투기 억제정책은 부동산가격이 급속도로 상승한 2004년에 실시하는 것이 오히려 더 효과적이었을 것이다. 이유는 시기적으로 겨울까지 상하이에 부동산자금을 몰아두고 2005년 베이징의 분양 예정일에 맞추어 정책을 쉴새 없이 쏟아내더니 영업세라는 카운터펀치를 날리자 상하이에 몰린 부동산 자금이 베이징 및 기타도시로 빠져나갔고 베이징시장은 봄날을 맞게 되었다.

중앙정부는 외형적으로는 상하이의 부동산 과열도 잠재우고 베이징의 분양시장도 살리는 명분도 얻었다. 작년 상반기 여러 가지 잡다한 정책을 동시다발적으로 실시하면서 부동산시장이 안정화 되어간다고 언론을 통해 보도되고 시장이 자리를 잡아가는 분위기로 인식되었다.

왜? 시장이 안정되어 가는데 왜 올해에도 부동산 투기억제책이 강도 높게 출시되는가? 이는 중국부동산시장이 의도와 달리 정책을 통한 안정화가 이루어지지 않았다는 반증이라 볼 수 있다. 베이징의 경우 부동산자금이 몰려들면서 급한 불은 껐으나 헤지 펀드도 같이 몰리는 바람에 골머리를 앓고 있고 상하이의 경우도 거래량만 줄어들었을 뿐 실질적으로 부동산가격은 잡지 못하고 있다. 물론 통계상 가격이 몇 퍼센트 떨어졌다고는 하나 이는 싸게 나온 물건만 거래가 되어서 이를 바탕으로 통계를 내면 당연히 떨어졌다고 말할 수 있으니 실제로는 그렇지 않다는 것을 잘 알고 있을 것이다.

최근 영업세의 부과 기준일을 늘리고 개인소득세 징수와 외국인의 부동산 구매를 제한하고 있다. 하지만 영업세의 부과기준일 연장과 개인소득세는 뚜껑을 열어보니 큰 영향이 없어 보인다.

왜? 외국인들에게만 불이익을 주는가? 이미 발표된 정책들이 부동산 시장에 큰 실효성을 얻지 못하자 그 원인을 외국투기자본의 유입으로 결론지어 부동산 전문가들의 비우호적인 생각들을 언론과 매체에 흘려 정책의 실패를 다른 곳에서 찾는 느낌을 지울 수 없다. 거기다 일본과 대만의 부동산 시장의 붕괴가 외자투기자본이라는 전례를 들어 이번 정책에 힘을 실어주고 있다.

중국 부동산정책은 발표되기 전 전문가들의 의견을 TV를 통해 사람들에게 알린다. 그리고 언론매체를 통해 확정된 것처럼 보도되고 수일 후에 발표되어 정책 수립과 발표가 상당히 빠른 편이고 일정기간 동안 연달아 나오는 특징이 있다. 정책 발표 후에도 큰 저항이 없어 강한 정부의 힘을 보여준다. 또 정책이 연속적으로 발표되는 현상은 부동산 투기 세력에 대해 강한 압박을 줄 수도 있으나 또 다른 각도로 보면 부동산 정책이 시행착오를 겪으며 걸음마 단계를 거치고 있다고 생각 할 수 도 있다.


앞으로의 정책의 변화는 어떤 것들이 있을까?

크게 두 가지를 목적으로 부동산 정책이 나올 가능성이 크다.
부동산투기로 인한 중국경제에 타격을 입히는 것을 우려해 투기세력을 몰아내기 위한 강경책의 일환으로 거래세 강화와 보유세 도입 등의 세제개편 및 부동산 거래허가제 및 거래제한 강화 등의 행정적 규제와 금융권에서의 조건별 대출금리 인상 등의 강경책을 예상 할 수 있고 저소득층을 위한 주택건설 장려사항을 구체적으로 법제화 시킬 것이고 요건을 갖춘 자에게는 유리한 조건으로 부동산구입을 가능하게 하는 우대정책이 계속해서 출시될 것이다.

부동산 정책은 그 사회나 경제 실정에 맞게 계속해서 출시되고 폐지되고를 반복한다. 하지만 중국의 경우 경제는 급성장을 계속하여 자연스레 물가는 올라가는데 부동산 시장만 퇴보시키려는 정책은 구도가 좋아 보이지는 않는다. 중국을 사랑하는 필자의 기우 일 수도 있지만 빈대 잡으려다 초가삼간 태운다는 말이 현실이 되지 않기를 바라는 마음에서 글을 마친다.

▷공인중개사 / 김형술 부동산랜드 (6219-2482)