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주택토지 양도기간 만료, 연장하려면 집값의 30%를 ?

[2016-04-18, 14:08:01] 상하이저널

최근, 원저우(温州)에서 토지양도기한이 끝난 주택들이 토지 재양도를 받으려다가 집값의 3분의 1이 되는 수십만위안의 양도비를 지불하게 생겼다는 내용이 공개돼 큰 센세이션을 일으키고 있다.

중국의 토지자원은 '국가 소유'이기 때문에 '주택'은 '내 것'이 맞지만 토지는 양도기한이 만료되면 국가로부터 재양도를 받아야 하는 상황이 발생하게 된다.

최근, 원저우에서 1990년대 20년 만기로 양도된 일부 토지들이 양도기한 만료가 되면서 양도기한을 늘려야 하는 상황이 발생했다. 이 토지위에 지어진 집들은 현재 토지양도기한 만료때문에 거래를 할 수 없는 실정이고, 주택을 판매하기 위해서는 토지양도금을 내고 양도기한을 늘릴 수밖에 없다. 그런데 그 과정에서 토지양도비를 현재 집값 시세의 3분의 1가량 내야 한다는 소문이 불거지게 된 것이다.

중국은 '물권법(物权法)'에서 양도기한이 만료된 토지를 국가의 승인을 받아 '자동적으로 사용연장'을 할 수 있다고 했지만 '무상양도'라고 하지 않은 만큼 양도비의 산정 등이 문제가 되고 있다.

물권법에서 규정한 '자동연장(自动续期)' 중 '자동'의 의미는 '아무런 부가조건이 없이', '자발적으로'라는 뜻이기 때문에 많은 사람들은 '자동연장'을 '무상연장'으로 해석하고 있다. 유명한 학자인 추펑(秋风)도 '자동연장'은 곧 '자동무상' 연장을 의미하는 것이라고 해석했다.

그러나 '물권법' 해석 149조에서는 "주택건설용지의 사용기간이 만료된 후 자동연장 방식을 채택한다. 연장 기한, 토지사용비 지불 기준과 방법은 국무원이 규정한다'라고 명시돼있다.

'물권법' 제정에 참여했던 법학자 쑨쉬엔중(孙宪忠)은 "당시에도 70년 사용기간 만료후 어떻게 해야 하나 하는 문제를 두고 큰 논쟁이 있었다"면서 "따라서 '물권법'에서도 정확하게 명시를 하지 못하고 모호하게 처리했다"고 말했다.

양도토지 연장과 관련된 수금기준이 정해지지 않은 실정이지만 상하이와 선전 두 1선 주요도시들은 각자 지방법규를 통해 토지양도기한 만료후 연장 시 유상양도라고 규정하고 있다. 이 두 도시가 법적 근거로 삼는 것은 1994년 발표된 '도시 부동산관리법' 제21조이다.

제21조에서는 '토지사용 기한 만료 1년전에 연장신청을 해야 하며.... 허가를 얻어 연장을 하는 토지는..... 규정에 따라 토지사용권 양도금을 지불해야 한다'고 규정하고 있다. 이는 2007년에 발표된 '물권법'에서 '자동연장'이라는 내용과 저촉될 뿐 아니라 연장 시 지불기준도 명시하지 않고 있다.

이에 따라 지방정부들의 기준도 제각각이다. 선전, 칭다오는 '공시 기준 토지가격'을 기준으로 연장비용을 받는 것으로 돼있기 때문에 수백위안~수천위안정도가 예상된다. 그러나 원저우의 경우 '시장 감정 토지가'에 근거해 연장비용을 받는 것으로 돼있어 '집값의 3분의 1을 토지양도 연장비로 지불하게 되는' 상황이 발생한 것이다.

한편, 화제의 중심에 선 원저우시정부는 여론의 압박의 못이겨 지난 17일 "집값의 3분의 1을 토지양도 연장비용으로 내야 한다는 것은 오해"라면서 "현재 논의중인 방법 중 하나일뿐 결정된 바는 아니다"고 해명했다.

한편, '민생'과 관련된 '토지양도 재연장 비용'에 대해 국무원이 어떤 반응을 나타내게 될지 모두의 이목이 집중되고 있다.

윤가영 기자

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