상하이방

외국인 부동산투자규제 정책이 출시 된지 100여일, 중국 정부가 부동산투자 가이드라인을 제시한지 여섯 달 남짓 지난 지금 과연 정책의 실효는 어떠했을까? 더 지켜볼 일이지만 일단 중간 결과부터 말하자면 실패에 가깝다.

외부적으로 일시적으로 거래량 감소와 함께 거래가가 약보합세를 유지하고 있으나 내부적으로는 실제로 잡고 싶어 했었던 대형 외국계 부동산 투자 자금이 대부분 상반기에 계약이 이루어져 하반기에는 떳떳이 유입되어 통계적으로는 외국계부동산 자금이 늘어나고 있는 실정이며 앞으로도 외국계 및 화교자본과 중상층 자본의 경우는 조그마한 틈이라도 보이면 언제든지 부동산 시장에 진입하기를 호시탐탐 기회를 엿보는 중이라 정책의 실효를 거두었다고는 할 수 없을 것이다.
올해 들어 외국인 개인투자자들에게로도 불똥이 떨어져 우리 한인투자가들을 당혹스럽게 하고 있다.

이번 호에서는 이러한 답답한 분위기를 스스로 극복하는데 도움이 될만한 정보를 소개하려 한다.

■ 절이 싫으면 중이 떠나야 한다

◈ 상하이에서 요구하는 부동산 구입조건을 갖춘자
지명도 있는 고급주택의 로얄층이라면 투자1순위로 손색이 없다. 앞으로 3년 정도의 시간이면 각종세금을 제하더라도 시세차익에서 가장 만족할만한 수익이 발생할 것이다. 2순위로는 임대시장이 안정적인 곳과 안정적으로 바뀌어 나가는 곳을 집중적으로 노려볼만하다. 이러한 지역은 상승기에 탄력도 잘 받고 불황에도 강하여 향후 안정적으로 가격이 상승 할 가능성이 크다. 상가와 오피스투자도 이 범주에 포함된다. 3순위로는 비교적 투자비용이 적은 것으로 역세권 내 대단지(최하 1000세대이상)이다. 구입 완료 후 5년이면 투자금의 2배정도 수익은 무난해 보인다.

상하이에서 요구하는 투자요건을 갖춘 투자자에게는 지금이 위기가 아니라 기회임이 확실하다. 다만 앞으로의 상하이부동산은 정책적으로 단타위주의 시장을 지양한다는 점을 상기하고 장기적인 마스터 플랜을 만들어 부동산투자를 한다면 이후에 새로운 부동산 정책이 나오더라도 큰 문제없이 요구 수익률에 다다를 수 있을 것이다.

◈ 상하이에서 요구하는 부동산 구입조건을 갖추지 못한자

과감히 상하이를 떠나 시선을 돌려보자. 중국정부에서 발표한 외국인에 대한 부동산규제 정책은 실질적으로 베이징, 상하이, 광저우 등 일부 대도시에서만 착실히 이행할 뿐 다른 지방 소도시들은 영향이 거의 없었고 앞으로도 투기지역으로 판명되어지는 곳 이외에는 지방정부에서 세칙까지 만들어 실시하기에는 어려움이 있어 보인다. 우리 한인의 경우 이제는 대세에 따라 상하이근교까지 투자반경을 넓혀야 한다. 외국인에 대한 배타적인 부동산 투자 규제가 없는 것을 기본으로 상하이와 인접해 접근성이 좋고 출퇴근 가능 할 정도의 미래가치가 확실한 지역, 거기다 한인 부동산 투자가들에게 우호적인 지역이며 심리적인 투자결정에 큰 작용을 할 수 있는 낯 설지 않은 도시라면 분명 매력적인 투자처가 될 것이고 시간이 이를 증명해 줄 것이다.

한군데를 소개하자면 쿤산이다. 시간적으로는 구베이에서 1시간이내고 낯설지 않은 도시이름에 대만인들이 밀집해 외자투자에 민감하지 않고 최근에는 한국의 유명 부동산 시행사 3개 업체가 앞 다투어 신도시 개념의 대단지(한국 시행사만5,000세대이상 계획) 아파트를 개발하고 있어 우리 한인들에게 우호적이다. 분양가도 확정된 것은 아니지만 120평정도의 경우 대출을 70%받는다고 가정하면 RMB15만위엔정도면 구입이 가능해 부담이 덜하다. 여기서 이 지역 투자 리스크와 수익성을 대비해봐야 되는데 지면관계상 간단히 정리해 보면, 5년 이상의 장기투자의 경우 향후 3년 후부터는 환금하여도 투자원금회수가 가능하고 5년 후에는 투자액의 2배 이상은 충분할 것으로 예상된다.

■ 부동산 임대업
◈ 해당주택을 이미 구입 후 임대 사업

이미 부동산을 구입해 임대수익을 목적으로 부동산을 운영하려면 앞으로 1년 이상은 무조건 임차인을 모셔야 한다. 부동산 시장에 거래가 활성화가 되려면 향후 1년 정도는 지나야 되니 임대에 신경 써야 금전적으로나 심리적인 부담을 덜 수 있음으로 꼭 유의 바란다.


◈ 해당주택을 임대 후 재 임대 사업

주로 상가 임대시 많이 쓰는 경우로 상가소유자와 임대계약을 맺을 때 전대에 관한 내용을 약정함으로써 더 높은 임대료를 받고 임차인이 재 임대를 놓는 방식인데 상하이에서는 꼭 상가에만 국한되지 않는다. 주택의 경우도 먼저 집주인과 임대계약시 전대에 관한 내용을 특약사항에 첨부해두어 재 임대를 놓을 수 있다.

◈ 재 임대 필요한 사항은

▶주변시세보다 낮게 임대가 책정된 물건을 선택한다. 주인이 해외거주, 인테리어 노후화, 관리부실, 등등인 주택이 주요 타켓이다. 또 임대료를 낮추는데 주력해야한다.
▶임대계약시 재 임대에 관한 내용을 꼭 기재하여 차후의 불이익을 사전에 예방해둔다.
▶장기계약을 한다. 임대료를 시세보다 낮출 수 있고 이는 곧 재 임대를 통해 수입으로 돌아온다.
▶주택 데코레이션은 선택이 아닌 필수사항이다.
임대기한과 조건에 따라 온돌시공도 불사해야 한다.
▶주변시세를 기준으로 임대기한과 투자액의 비율을 생각하라.
예를 들어 주변시세가 1300달러 기준인데 임대 계약할 집이 월 1000달러라면 초기 기본투자비용은 보증금 2달에 월세 선불로 1000달러 합이3000달러가 된다. 여기서 재 임대를 위한 주택을 꾸미는데 소요되는 비용을 얼마로 잡아야 1300달러 이상을 받을 수 있을지를 생각해 두어야 한다.
이 경우 대략 소요 비용으로는 중개료 포함해서 1600달러정도가 적당하고 일년에 생기는 순수익은 2000달러정도이다.
재임대사업 위험요소로는 공실율과 사업초기 시행착오 등이 있을 수 있으나 리스크가 적고 보증금 및 임대료 이외의 투자액대비 수익이 아주 높은 편이다.

■ 중국 부동산펀드

부동산에 관심 있는 사람이라면 얼마 전 한국에서 중국부동산펀드가 출시되어 30분 만에 다 팔렸다는 뉴스를 접해 본적이 있을 텐데 최근 들어서는 집이나 사무실에서 지역에 상관없이 인터넷으로 가입할 수 있는 해외펀드가 출시 되었다. 한국내 주식펀드와 마찬가지로 기준가로 가입가능하고 펀드 환매시 국내 주식펀드와 마찬가지로 기준가로 환매되는 방식인데 중국에 투자하는 중국부동산 펀드의 경우 한국내의 투자가들보다 중국 내 거주하는 우리 한인들에게 오히려 더 유리한 투자처가 될 수 있다.

이번 글에서는 규제 정책의 거시적인 해결책보다는 상하이에 있는 우리 한인들에게 눈높이를 맞추어 부동산 투자처와 재테크방법을 소개해보았다.