상하이방

최근 중국인민법원은 기존 발표된 <물권법>에서 명확하게 규정하지 않은 일부 부동산 관련 내용에 대해 향후 법적 재판의 근거가 될 수 있는 구체적인 해석을 발표했다.

부동산 전문 사이트 搜房网에 따르면, 인민법원은 부동산 건물에 대한 소유권 구분 및 부동산관리(物业) 서비스 분쟁 등 재판의 근거가 되는 기준을 담은 <건축물 소유권 구분 분쟁안건을 심사 시 응용 법률 문제의 해석(关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释)>과 <물업서비스 분쟁 안건에 대한 구체적인 응용 법률 문제의 해석(关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释)>을 발표하고 오는 10월1일부터 시행키로 했다.

이에 따라 업주(业主, 집주인)에 대한 개념, 전유(专有)부분과 공유부분의 구분, 업주의 권리의무 범위, 주차장 분쟁 처리, 업주가 자치권을 행사할 수 있는 중대사항의 범위, 거주용도의 부동산을 상업용도로 변경 시의 분쟁 처리, 이해관계 업주, 업주의 취소권 행사 및 업주의 알 권리 보호 등 부동산 분쟁관련 재판 기준이 명확해졌다.

부동산관리회사 서비스 계약과 관련해서 업주의 구속력 및 효력, 부동산관리회사의 위약책임, 업주가 부동산관리회사의 사무관리 방해 책임, 부동산관리비 분쟁 처리 등 내용도 들어있다.

업주(业主) 개념 명확해져
그동안 줄곧 논쟁이 돼오던, ‘업주(业主)’란 부동산 소유권자의 가족 모두인가 아니면 부동산등기권리증에 명시된 소유권자만 국한되는가 하는 문제에 대해서 ‘건축물에 대한 전유(专有)권을 갖고 있는 사람이 해당 부동산의 업주’라고 밝히고 또 ‘합법적으로 주택을 분양 받아 사용 중으로 부동산등기권리증이 발급되기 이전일지라도 '업주'로 인정한다’고 명시했다.
단지 주차장의 임대 및 판매
개발상 혹은 부동산관리회사가 단지내 공유 도로나 장소에 주차장을 만들어 수익을 챙기거나 주차장을 높은 가격에 해당 단지 업주가 아닌 기타 구매자에 판매하는 행위에 대해 <물권법>에서 명확한 규정이 없었으나 이번 ‘해석’을 통해 “배치비율에 따라 주차장을 판매, 증여 혹은 업주에 임대할 때 물권법에서 규정한 '우선 업주의 수요를 만족시켜야 한다’는 규정에 부합되도록 해야 한다”고 했다. ‘배치비율’이란 건축기획에서 계획된 주차장과 주택 수량의 비율을 말한다.

거주 용도에서 상업용도로 변경 시
<물권법> 77조에는 ‘업주가 주택을 음식점이나 오락 등 상업용도로 변경 시에는 이해관계가 있는 모든 업주들의 동의를 거쳐야 한다’고 규정돼있으나 ‘이해관계 업주’라는 부분에 대한 명확한 해석이 줄곧 없었다.
이에 대해 ‘해당 건축물 내의 기타 업주’를 ‘이해관계가 있는 업주’라고 해석했다. 만일 해당 건축물 이외의 기타 업주가 자신이 이해관계가 있다고 주장할 경우, 자신의 부동산 가치, 생활의 질이 영향을 받았거나 혹은 받을 가능성이 있다는 증명을 할 수 있어야 한다고 해석했다.

부동산관리회사의 서비스와 업주의 알 권리
업주의 알 권리에 대해 명확하게 해석했다. 이번 해석에서 ‘집주인이 하기와 같은 상황이나 재료 공개를 요청 시 인민법원은 지지한다’고 밝혔다. 1. 건축물 및 해당 부속시설의 유지보수 자금의 모금 및 사용상황 2. 관리규정, 업주회의(业主大会) 공무논의 규칙 및 업주대회 혹은 업주위원회의 결정 및 회의기록 3. 부동산관리서비스 계약, 공유부분의 사용과 수익상황 4. 건축기획에서 명시된 주차장설치에 대한 계획 상황 5. 기타 업주에 공개해야 할 상황과 자료

부동산관리비 체불과 관리회사 해임
비록 법률상 ‘건축 총면적의 과반수를 차지하는 업주 및 과반수의 업주가 동의하면 관리회사를 해임할 수 있다’고 규정하고 있으나 대부분 관리회사들은 부동산관리비 체불을 이유로 안 떠나고 버티는 상황이 비일비재. 이에 사법해석은 ‘업주회의에서 물권법 76조의 규정에 따라 관리회사의 해임을 결정 후 업주위원회가 관리회사의 계약해지를 요구할 경우 인민법원은 이를 지지한다’고 밝히고 만일 부동산관리회사가 관리비체불을 주장한다면 ‘관리비를 체납한 업주에 해당 권리를 주장해야 할 것’이라고 해석했다.

▷박해연 기자