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위기의 중국 부동산 시장

[2022-10-01, 09:31:50] 상하이저널

‘공동부유’ 국정 기조의 일환으로 지속되어 온 중국 정부 주도의 부동산 시장 규제와 여러 사회경제적 배경에 의해 중국의 주택가격은 12개월 연속 하락했고, 이는 중국 경제에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 당국의 대응에도 쉽사리 나아지지 않는 부동산 시장 침체의 원인은 무엇이고 중국 부동산 시장만의 메커니즘은 어떻게 작동하고 있을까？

중국의 부동산 메커니즘

중국의 부동산 시장은 전 세계 어느 국가와 비교해도 독특한 메커니즘으로 유지되고 있다. 중국에서는 대학교 밖에서 외주 계약할 때 보통 일정 기간 월세를 내는 조건으로 집주인과 집을 계약하는 것이 일반적이다. 그런데 사유재산을 인정하지 않는 것이 기본 조건인 사회주의를 국가 사상으로 받아들인 중국에서 주택을 소유한 '집주인'이 존재할 수 있는 까닭은 무엇일까?

부동산 침체 이미지(출처: 시나닷컴,新浪）

결론부터 말하자면 중국에서 개인은 주택의 경우 '일정 기간' 소유할 수 있으며, 토지는 개인이 소유할 수 없다. 과거 중국은 부동산 국유화를 통한 사회주의 경제 체제를 이어왔다. 중국의 주택 사유화가 본격적으로 시작된 것은 1978년 개혁개방 때부터였고, 부동산이 민영화된 것은 1998년부터였다. 그러나 모든 토지는 여전히 국가의 소유이기 때문에, 주택 소유자가 정부에 사용료를 내고 주택의 경우 최장 70년간 토지를 빌려 쓰는 법적인 형식을 취한다. 이때 사용료를 내고 받는 토지를 일정 기간 소유할 수 있는 권리를 '토지 사용권'이라고 하며, 사용 기간은 용도에 따라 거주용은 70년, 공업/과학/교육 등과 관련되었다면 50년, 그리고 상업용은 40년이다.

1978년 개혁 개방 이후 지어진 많은 건축물이 2050년 무렵이 되면 70년 토지 사용권 만기를 맞을 예정이다. 2016년 중국 저장성 원조우(浙江省溫州市) 에서 실제로 주택 사용권이 만기가 도래한 주택이 처음으로 출현했는데, 해당 지방 정부는 따로 비용을 더 징수하지 않고 토지 사용 기간을 연장해주었다. 앞으로 점차 많이 발생할 이러한 문제를 위하여, 중국 정부는 2020년 최초의 민법전을 통과시켰다. 2021년 1월부터 시행된 해당 민법전에 따르면, 주택 용지 사용권의 만기가 도래했을 때 자동으로 연장이 가능할 것임을 명시했다. 다만 계속 사용을 허가하는 대신에 비용이 징수될지에 관한 것은 법률과 행정 법규에 따라 처리하겠다고만 밝힌 상황이다.

중국 부동산 시장 거품의 시작

이렇듯 연장의 방식으로 앞으로도 지속될 것으로 예상되는 '토지 사용권'은 이를 매입하면 타인에게 양도할 수도 있다는 특징이 있다. 토지사용권을 얻은 개인(부동산재산권자)이 사실상 토지소유자와 유사한 권리를 가지고 있다. 토지는 국가(공공)의 소유라는 개념인 ‘토지공개념’이 중국 헌법 제10조에 명시되어 있지만, 토지사용권을 가진 주택 소유자가 사실상 '양도'라는 개념으로 주택을 팔 수 있는 권리를 가진다. 따라서 정부에서 민법전을 통하여 사실상의 '소유 연장'의 가능성을 열어주기 전부터도 중국 개인은 국가에서 개인이 소유 중인 건물을 회수할 것이라고 생각하지 않으며 '국유' 토지 위에 엄청난 투자를 했고, 국내외로 떼 지어 몰려다니며 부동산을 구매하는 ‘원저우 차오팡퇀(炒房團·부동산투기단)’이 등장할 정도로 부동산 구매 열기가 뜨거웠다.

민법전 선전 포스터(출처: 준이공교집단, 遵义公交集团)

중국의 경우 ‘토지공개념’ 덕분에 다주택을 보유한 자산가들이 오히려 혜택을 누리는 경우도 많다. 모든 토지가 사실상 국가 소유이다 보니 보통 다른 국가에 있는 ‘재산세’는 물론 주택에 대한 ‘증여세’나 ‘상속세’도 없다. 상하이, 충칭 등 일부 지역에서 신규 주택이나 다주택 소유자에 재산세 개념인 ‘부동산세’를 징수하는 세금을 시범 도입한 바 있으나, 전국적 확대 시행이 되지는 않았다. 이러한 이유로 부동산 사적 소유 허용 국가만큼이나 중국 또한 부동산 가격이 치솟는 부동산 버블 현상이 지속됐다.

부동산 시장 경제의 위기

이렇게 계속 확장하던 중국 부동산 산업은 관련 산업 약 50여 개 업종의 발전을 견인했다. 중국 국가통계국 자료에 따르면 2021년 중국 부동산과 부동산 전후방 산업을 합치면 그 규모는 약 28조 위안으로 중국 GDP의 24.5%에 달했다. 그러나 중국 사회경제에 큰 영향을 미치고 있는 이 부동산 시장이 최근 12개월째 심각한 감소세를 맞아 오히려 정부가 관련 산업 경기 부흥을 위해 노력을 시작했다.

중국 전국 부동산 개발 투자 현황(출처: 중국국가통계국)

산업이 축소된 가장 큰 원인은 시진핑 주석 정부가 '공동부유' 정책의 하나로 투기 단속을 위하여 부동산 산업을 규제하는 부동산 기업 대출 제한과 같은 정책을 지속했고, 이에 올해 상반기 채무불이행(디폴트)을 선언한 중국 기업 19곳 중 18곳이 부동산 회사였다. 중국 최대 규모의 부동산 건설사 헝다 부동산(恒大地产)을 주축으로 한 헝다(恒大, 에버그란데) 그룹까지도 작년 3,000억 달러 규모의 채무불이행(디폴트) 선언을 했다. 이에 따라 헝다 그룹이 진행하던 건설 사업이 멈췄고, 중국에서 일반적인 방법인 '사전 판매' 방식으로 관련 신규 주택을 구매한 구매자들이 이에 대한 '모기지(주택담보대출) 상환 거부 운동'을 벌이는 등의 반발을 일으키기도 했다.

중지된 헝다그룹 부동산 건설 현장(출처: 촨난경제망, 川南经济网）

국제신용평가사S&P는 이러한 모기지 상환 거부 운동으로 중국 은행들이 최대 2조 4,000억 위안에 달하는 손실을 볼 수 있다고 추산했다. 전체 주택담보대출금의 6.4%에 이르는 규모로, 실물 위기가 금융으로 전이될 수 있다는 진단이다. 부동산 산업이 중국 GDP에서 큰 영향을 미치는 만큼 부동산 산업의 위기에 대한 대응책이 절실한 상황이다.

중국 정부 측에서 부동산 규제 정책을 조금 완화하는 것을 고안 중이며, 모기지 금리 관련 5년 만기 대출 우대 금리를 4.45%에서 4.30%로 인하, 부동산 개발업체에 대한 2,000억 위안 규모의 특별 대출 지원 등의 대책으로 위기를 잠재우려 하고 있지만, 아직 그 효과가 확연히 나타나지는 않았다. 부동산 위기의 복합적인 원인 중 올해 7월 중국 청년 실업률이 19.9%로 사상 최고를 기록한 만큼 주택을 구매할 수 있는 능력 자체가 없는 개인이 많아진 문제도 심각하기 때문이다. 중국이 부동산 침체 문제를 잘 해결해나갈 수 있을지는 민생경제까지도 복합적으로 잘 고려한 대안 정책을 생각해 낼 수 있느냐에 달린 것으로 보인다.

학생기자 유지호(저장대 광고학과)

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