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中 부동산 버블, 위기인가 기우인가

연구기관들이 2017년 중국 경제를 전망하면서 성장둔화의 가장 큰 요인으로 정부의 부동산 가격안정책을 지목했다. 중국의 부동산 버블붕괴 위기설은 2000년대 중반부터 나오기 시작해서 10년도 넘은 이야기이다. 부동산 가격이 계속 상승했기 때문이다. 올해도 부동산 가격이 50% 급락할 것이라고 주장하는 사람도 있다. 향후 중국 부동산 시장은 어떻게 될까? 중국의 부동산 버블은 가격이 너무 오른 가격버블, 다른 하나는 공급과잉 버블 두 가지를 의미한다.

가격버블은 주로 대도시에서 주택가격이 급등해서 나타나는 현상이고, 주택 공급과잉 버블은 지방의 중소도시에서 주택을 너무 많이 지은 결과, 미분양 주택이 쌓인 것을 의미한다. 미분양의 원인은 대도시의 부동산 호황이 중소도시로 확산될 것을 예상한 부동산 회사들이 지방에서 대규모로 주택을 건설했지만 예상과는 달리 중소도시에서는 부동산 경기가 좋지 않았기 때문이다.

중국 부동산 버블 진단 - 가격버블

먼저 대도시에 나타나는 가격버블 부분을 분석해 보겠다. 중국 주요 대도시 소득대비 주택가격비율을(PIR)따져보면 전 세계 주요 도시 대비 가장 높다만 버블의 규모는 크지 않다. 왜냐하면 주택의 수요와 공급을 결정하는 펀더멘털 측면에서 현재 가격에 대한 타당한 근거가 있기 때문이다 우선 수요 측면에서 대도시의 자가보유 비율은 전세계에서 가장 높은 80% 수준이다. 주택구입을 위한 가계부채가 GDP의 40%로 전 세계에서 가장 낮은 수준이고, 반대로 가계저축률은 38.5%로 가장 높다. 한마디로 주택가격이 비싸더라도 구매할 수 있는 여력이 있다는 것이다. 실제로 대도시 주택가격의 지난 10년간 연평균 상승률은 6.3%인데 도시 주민의 소득 증가율은 9.1%로 소득이 더 빨리 올랐기 때문에 주택 구매 여력이 계속 커진 것이다.

공급 층면을 보면 대도시는 주택 건설을 위한 택지가 모자라 주택 공급이 부족하다. 중국은 토지는 국가가 소유하고 기업이나 개인은 일정 기간 동안의 사용권을 사는 제도를 가지고 있다. 주택의 경우 사용권은 50~70년 정도 이고, 정부는 경매를 통해 사용권을 매각하는데, 정부는 매각수입을 최대화하기 위해 공급물량을 조절한다. 토지 사용권 매각수입이 정부 재정수입의 30~40%를 차지하고 있을 만큼 비중이 큰 실정이기 때문에 주택수요가 많은 대도시는 공급을 적게 해서 토지가격을 올리고 주택수요가 적은 중소도시는 공급을 많이 해서 재정수입을 올리고 있다.

중국 부동산 버블 진단 - 공급과잉

문제는 중소도시 공급과잉 버블이다. 중소도시 미분양 주택들은 쉽사리 소화되지 않을 전망이다. 공급 과잉 해결을 위해 농촌 지방 인구가 유입되어야 할 텐데요. 도시로 이주하기 위해서는 농민들은 소유하고 있던 토지 경작권을 매각, 위탁하거나 포기해야 하는데 경작권매매는 어렵고 경제성장도 둔화되면서 중소도시에서 취업을 하는 것이 어려워 경작권을 포기하고 중소도시로 주민등록을 옮기려는 농민은 많지 않다. 오히려 취업기회가 많은 대도시로 이주하려는 농민들이 늘고 있어 주택 수요는 대도시로 집중되고 중소도시에서는 공급과잉 문제가 발생하고 있는 것이다.

이 때문에 중소도시에서 주택을 건설했던 부동산 회사들은 자금순환이 어려워지며 부도 리스크가 커지고 있는 상황이며, 신용도가 낮아 토지매입, 건설자금 등을 은행 대신 고금리의 그림자금융에서 차입했다. 부채를 상환하지 못한 회사들이 연거푸 부도가 나버린다면 그림자금융까지 마비되어 경제가 혼란스러워질 가능성이 높다. GDP의 60%규모인 그림자금융에서 부동산업에 대한 대출은 40%로 가장 높은 비중을 차지하고 있기 때문이다.

그렇다면 부동산 회사의 연쇄부도 가능성은 얼마나 될까? 부동산 성장기업의 재무상태를 보면 부채비율이 매년 빠르게 상승하고 있다. 현재의 추세로 상승한다면 금융비용이 증가해 2020년 전후로는 업계 평균 이자보상배율이 1 이하로 하락할 것으로 예상된다. 일반적으로 이자보상배율 1 이하에서 부도가 빠르게 증가한다. 물론 그 전에 중국정부가 효과적으로 연쇄부도를 억제할 수 있을 것인가는 지켜봐야 할 것이다.

중국 發 부동산 위기 – 아직까지는 기우
중소도시의 공급과잉 버블 문제는 경작권 거래 활성화 제도 수립, 성장세 회복을 통한 중소도시에서의 취업기회 확대 등 제도와 경제환경이 동시에 바뀌어야 해결이 가능한 문제이기 때문에 상당기간 리스크 요인으로 잠복할 것이다. 공급과잉 버블의 문제가 어떻게 될 것인가는 향후 2~3년 중국 정부의 주택 공급과잉 해서 정책을 지켜보아야 할 것이다.

•프로그램: 중국 경제 칼럼
•강사: 엄정명 삼성경제연구소 수석연구원
•SERICEO 회원 가입 문의: www.seriworld.com
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