상하이방

최근 중국 부동산 시장이 살아날 조짐을 보이면서, 특히 베이징·상하이 등에서 부동산 시장에 봄이 오고 있다. 국가통계국이 최근 발표한 1월 70개 대·중 도시 주택매매가격 변동 가운데 전월 대비 상승한 도시가 36개로 늘었다. 그러나 일부 기관의 모니터링 자료에 따르면, 전국 부동산 시장은 여전히 뚜렷한 회복 조짐을 보이지 않고 있고, 중장기 개인 주택담보 대출 수치도 여전히 부진을 면치 못하고 있으며, 1월 중장기 대출은 2,231억 위안으로 전년 동기 대비 5,193억 위안 감소했다. 중국 부동산 시장이 살아날지, 언제, 어떤 식으로 살아날지 주목된다. 

우선, 중국 부동산 시장 상황과 관련하여, 2022년은 20여년 만에 가장 힘들었던 한 해였다. 예를 들어, 부동산 개발 투자(-10%), 주택판매액(-28.3%), 주택 신규 착공 면적(-39.8%), 개인 주택담보 대출(-26.5%) 등이 마이너스 성장했다. 현재 적지 않은 도시들의 집값이 하락세를 멈추고 반등하고 있지만, 부동산 시장의 심각성은 2023년에도 계속될 것으로 보인다. 따라서, 빠른 반등보다는 전면 재가동 및 구조전환이 어떻게 이뤄질지에 주목해야 한다.

지난해 말 열린 중앙경제공작회의에서 부동산 관련 언급된 목표는, 주택 인도 보장(保交樓, 서민이 구입한 집을 제때, 이상없이 납품해야 한다는 뜻), 민생 보호, 안정 보장, 리스크 방지 및 전환 촉진 등이다. 이어 올해 1월 17일 전국주택도시농촌건설사업회의에서 나온 부동산 업계에 대한 요구는, 안정적 예측과 시장 신뢰 제고, 느린 속도의 안정적 거품 제거로 리스크 방지 및 대응, 시장 전환 및 부동산 장기 메커니즘 구축 촉진 등이다. 2023년 부동산 시장을 살펴보면, 과거와 달리 리스크 대비를 전제로 부동산 시장의 장기 메커니즘 수립을 추진하는 것이 핵심이다. 이는 구체적으로 다음 세 가지 측면에서 구현된다. 

첫째, '리스크 방지 및 민생 보호'라는 핵심 목표를 어떻게 달성하느냐이다. 이는 한편으로는 부동산 개발업체들이 직면한 자금난을 해결해야 한다는 뜻이고, 다른 한편으로는 여전히 ‘주택 인도 보장’이 2023년 부동산 사업의 최대 과제이자 중심으로 남아 있다는 것을 의미한다.

이것이 규제 당국의 자금 조달 정책으로 '삼전제발(三箭齐发, 신용, 채권금융, 주식금융 지원 등 3가지 화살을 동시에 쏜다는 뜻)'을 내놓고, 처음으로 '우량 부동산 기업의 리스크를 효과적으로 예방하고 해결한다'고 제안한 이유이며, 이는 민간 펀드가 부동산 기업에 투자할 수 있도록 허용하여 부동산 기업의 자금조달을 보장하고 금융시장의 체계적 위험을 방지할 것이다. 하지만 '삼전제발' 정책은 자금조달 여건이 느슨해 모든 부동산 기업에 균등하게 흘러가는 것이 아니라, 시장화·법치화 방식으로 선별된 양질의 부동산 기업에 자금이 조달될 수 있도록 했다. 부동산 기업의 자금조달을 보장하는 것은, 시장 신뢰 구축의 관건이자 가장 중요한 부분이며 안정적 예측의 핵심이다.

그러나 '주택 인도 보장'은 현재 주택 시장에 대한 신뢰를 구축하는 첫 단계로, 이 단계가 완성되지 않는다면, 정책에 의한 주택 수요 활성화는 큰 효과가 없을 수 있다. 1~2년 기한의 선분양 주택 인도 기간을 기준으로, 2020~2021년 주택 거래액은 34조 위안 이상에 달했으며, 주택 인도가 순조롭게 완성되지 못한다면 그 영향이 매우 클 것이며, 금융시장의 시스템 리스크를 유발할 수도 있다. 2022년 말까지 ‘인도 보장 주택’에 대한 공사가 전면 재개된 프로젝트는 약 20%에 불과하며, 갈 길은 여전히 매우 멀고도 험난하다. 

둘째, 주민들의 주택 소비를 활성화하고 내수를 확대해야 한다. 이는 집값 하락과 주택 소비 수요 확대 사이의 복잡한 균형과 관련되어 있다. 집값 하락은 주택 소비 수요를 어느 정도 풀어줄 수 있지만, 투자 주도형 주택시장이 소비 주도형 주택시장으로 전환되는 현 시점에서 집값 하락은 시장 전망에 영향을 미쳐, 집값이 많이 떨어질수록 주택 구매의사가 약해진다. 현재 중국 부동산 시장의 전반적인 상황을 고려할 때, 적지 않은 도시에서 주택 과잉 현상이 발생하고 있는데, 이에 대한 가장 좋은 해결 방법으로, 시장 수요·공급 관계을 통해 합리적인 구간에서 집값을 하향 조정하면 부동산 시장의 수요를 점진적으로 방출하는데 도움이 될 것이다. 

셋째, 부동산 시장의 전환과 발전을 실현한다. 여기서의 전환에는 부동산 자금 조달 모델, 부동산 자금 관리 모델 및 시장 운영 모델의 전환과, 부동산 시장 발전 모델의 전환이 모두 포함된다. 특히 부동산 발전 모델 전환에서 올해 해야 할 일은, 주택 임대시장을 적극 발전시키는 것과 보장성 주택(정부가 저소득층을 위해 제공하는 저렴한 주택) 건설의 비중을 높이는 것 등 두 가지 주요 단점을 보완하는 것이다. 실제로 주택 임대차시장 설립은 수년째 추진되고 있지만 성과가 미흡했는데, 최근 인민은행이 주택 임대차시장 발전을 지원하기 위한 '금융 17조'를 발표한 것은 중국 부동산 시장 전환에 큰 희소식이다. 보장성 주택 개발도 같은 맥락으로, 보장성 임대주택 공급을 적극 늘리고, 판자촌 개조를 착실히 추진하며, 보장성 임대주택, 공공임대 주택, 공유 주택 등 각종 보장성 주택을 새로 건설·마련해야 한다.

요컨대 최근 일련의 종합 조치와 부양 정책 추진으로, 중국 부동산 시장의 전반적인 개선 전망이 일부 좋은 조짐을 보이고 있다. 이를 지속적으로 개선하려면, 여전히 리스크 방지, 주택 인도 보장, 주택 소비 수요 방출, 주택 임대시장 및 보장성 주택 개발 등의 측면에서 담당업무를 잘 수행하여 중국 부동산 시장을 점차적으로 '삼위일체(실물, 권익, 위치 등)'의 장기 메커니즘으로 전환해야 한다. 이는 더딘 과정이 될 것이니 너무 서두르면 안 되고, 시장 관찰자는 더 인내심이 있어야 한다는 점을 강조할 가치가 있다.